第四节　房地产经纪机构的组织系统

　　一、房地产经纪机构的组织结构形式（掌握）

　　（一）企业的组织结构

　　1.企业的组织结构是企业组织内部各个有机构成要素相互作用的联系方式或形式。

　　组织结构是企业资源和权力分配的载体，它在人的能动行为下，通过信息传递，承载着企业的业务流动，推动或者阻碍企业使命的进程。

　　2.由于组织结构在企业中的基础地位和关键作用，企业所有战略意义上的变革，都必须首先在组织结构上开始。以求有效、合理地把企业内的全体成员组织起来，为实现共同目标而协同努力。

　　（二）房地产经纪机构的组织结构形式

　　1.房地产经纪机构的组织结构是指其内部部门设置及其相互关系的基本模式。

　　2.对于小型的房地产经纪机构而言，其内部的组织结构较为简单，对机构的经营影响不大。而对较大规模，特别是大型房地产经纪机构而言，其内部组织结构的合理与否，对机构的运作效率有很大影响。

　　以下主要介绍大中型机构的内部组织结构。

　　1．直线一参谋制组织结构形式

　　直线一参谋制（LineandStaffSystem）又称直线一职能制（LineandFunc—tionSystem），是一种被广泛采用的企业组织结构形式。

　　其特点是为各层次管理者配备职能机构或人员，充当同级管理者的参谋和助手，分担一部分管理工作，但这些职能机构或人员对下级管理者无指挥权。这种结构形式的职能部门和人员一般是按管理业务的性质（如销售、企划、研展、财务、人事等）分工，分别从事专业化管理，这就可以聘用专家，发挥他们的专长，弥补管理者之不足，且减轻管理者的负担。同时，这些部门和人员只是同级管理者的参谋和助手，不能直接对下级发号施令，保证了管理者的统一指挥，避免了多头领导。

　　这种形式的缺点是：①高层管理者高度集权，难免决策迟缓，对环境变化的适应能力差；②只有高层管理者对组织目标的实现负责，各职能机构都只有专业管理的目标；③职能机构和人员相互间的沟通协调性差，各自的观点有局限性；④不利于培养高层管理者的后备人才。

　　2．分部制组织结构形式

　　对于一些大型的房地产经纪机构而言，由于企业规模很大，业务繁多，不适于采用高层管理者高度集权的直线一参谋制形式，就需要采用分部制或事业部制形式（DivisionSystem）。

　　这一形式的特点是在高层管理者之下按商品类型（如住宅、办公楼、商铺）、地区（如东城区、西城区、南城区、北城区）或顾客群体设置若干分部或事业部，由高层管理者授予分部处理日常业务活动的权力，每个分部近似于一个小组织，可按直线一参谋制形式建立结构。高层管理者仍然要负责制定整个组织的方针、目标、计划或战略，并落实到各分部，在他下面仍可按管理业务性质分设非常精干的职能机构或人员，对各分部的业务活动实行重点监督（见图3—3、图3—4）。

　　这种结构形式的优点是：①各分部有较大的自主经营权，利于发挥分部管理者的积极性和主动性，增强适应环境变化的能力，由于房地产市场具有很强的地域性、细分市场纷繁复杂，这一点尤为重要；

　　②利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策；③利于加强管理，实现管理的有效性和高效率；④利于培养高层管理者的后备人才。

　　但它也有缺点：①职能部门重叠，管理人员增多，费用开支大；②如分权不当，易导致各分部闹独立性，损害组织整体目标和利益；③各分部之间的横向联系和协调较难。这种形式适用于特大型组织，在采用时也应注意扬长避短。

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