四、门店的租赁（了解）

　　完成了以上工作后，门店选址方案就基本确定了，接下来便是完成门店的租赁，租到一个符合公司定位需求的店铺，并不是一件简单的事，而且还有一个如何保障自己合法权益的问题。因此，在办理房屋租赁手续时，应注意以下要点：

　　1．了解出租人是否有权出租店铺

　　了解出租人是否具有房地产权证或预售合同及银行抵押合同等证明产权的文件，并出示身份证，对照是否与房产证明吻合。若店铺为公司物业，应该由公司法人同意或董事会同意。如果是转租店铺的话，要有店铺所有权人同意转租的证明。

　　2．了解门店实际状况

　　门店使用条件的好坏将直接影响门店以后的经营活动，所以一定要仔细查看包括门面大小、墙体、地板、空调系统、消防系统、水、电、通信及安全性能等实际情况是否符合开店需求。同时要了解周边门店租金大致的水平。对门店实际状况进行全面的了解，有利于与出租人协商签约的细节，并详细写入合同中。

　　3．协商租赁条件

　　门店经营成本中租金所占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑和核算，全面的考虑门店经营的可行性和延续性，往往要注意以下环节的协商：

　　（1）租金价格及调整。确定首年度租金，再确定递增或减的起始年度及递增比例，同时还要确定租赁所产生的税费的缴付问题，租赁税费通常包含在租金中，由店铺所在地相关税收部门纳税。租金价格的谈判以尽可能降低租赁成本为原则，列出客观、合理的降价理由。

　　（2）缴付方式。门店租金的缴付方式有多种，最常见的有按月结算、定期缴付两种。选择哪种缴费方式要根据经纪机构本身情况和出租人条件来定。一般情况下，出租人会收取相当于两个月月租的资金作为押金（退租后应按双方合同签署条件退还），签约前两年租金一般不作递增，两年后按双方约定比率逐年递增。

　　（3）附加条件。附加条件的谈定不可忽略，因为附加条件可以起到一定的降低成本的作用。通常附加条件中最关键的有免租装修期的协商；招牌位及停车位的实际确认和谈定也至关重要，要确认真正使用时和选址时所观察到的招牌位大小是否一致；门店格局改造、系统修缮等费用是否由出租方承担或在租金中扣除。另外，还包含允许转租和优先续租等条件的谈定。这有利于调整经营策略时妥善处理租赁双方的关系。

　　4．合同签署

　　签署合同应遵照国家城市房屋租赁管理办法的规定，签署由政府主管机关统一印制的房屋租赁合同书，并在当地房产管理部门进行备案。这样操作的目的是为了保护门店租赁双方的利益，保证租赁关系的合法性。同时，在办理营业证照及税费登记时，也必须提供正式的房屋租赁合同书。

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