第五节　房地产经纪门店的开设

　　一、门店开设的工作程序（熟悉）

　　目前在我国，以存量住房经纪业务为主的房地产经纪机构，大多采用有店铺经营模式。门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。

　　开设房地产经纪门店必须充分考虑房地产经纪机构的经营范围和目标市场定位，以符合房地产经纪机构自身的长远发展为前提，周密筹划，合理设置。

　　具体而言，一般应按照以下步骤依次进行：

　　第一，区域选择。也就是确定在哪个（或哪些）区域设置门店。首先要确定目标市场，找准服务对象，然后再依据目标市场、服务对象选择最佳的区域。

　　第二，店址选择。也就是在所确定的城市区域内选择最佳位置的店铺。当门店所在区域确定后，必须进行周密的市场调查，对区域内现有的商业网点，包括竞争的门店、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路线、停车位等。进行实地调查。如果区域内有竞争对手，还要深入调查竞争对手的客户上门量、看房量等指标。

　　在市场调查充分完成的前提条件下，一般同一区域应确定若干备选门店（至少不低于两个），对备选门店的成本、广告性、客流量、潜在交易量等指标进行对比分析，并在此基础上测算每个门店的投资回报率，通过权衡选择最优的门店。

　　第三，租赁谈判和签约。选定门店，应及时与门店业主进行谈判。通过市场调查及筛选可确保谈判具有客观性及合理性，能切人谈判要点和重点。待双方达成租赁共识，便签订正规的租赁合同。

　　第四，开业准备。确定门店的具体位置后，需要抓紧时间投资改造、装修，并拟定切实可行的实施方案，以保证门店开业前的准备工作有条不紊的进行。

　　二、门店设置的区域选择（熟悉）

　　1.由于城市内部不同区域存量房市场的客源、房源以及市场状况均有差异，房地产经纪机构应根据自身的目标市场定位来选择设置存量房业务门店的具体区域。

　　2.具体而言，就是要根据各区域客户的消费形态、结构，同类型客户和业主的集中程度，以及房地产产品的存量、户型、周转率、价格等与房地产经纪机构目标市场的吻合程度来选择设置门店的区域。

　　对于房地产经纪机构而言，目标区域的选择是否准确，将直接关系着经营的好坏。

　　3.选择目标区域前，经纪机构首先应对所在城市的存量房市场进行调查和分析。目前中国存量房经纪业务主要在住宅市场开展，调查和分析的指标主要应包括销售及租赁的成交额比例，销售及租赁的成交面积比例，成交单位的面积、成交户型，成交单价与周转率。从宏观市场到中观市场，直至微观市场进行深入细致的分析研究后，根据房地产经纪机构的目标市场确定最佳区域。

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