（二）房地产业的发展与房地产经纪业

　　房地产业的形成与发展，是分工不断深化的结果。在自由市场经济条件下，房地产流通具有自发演进、不断发展的过程，从而规定了房地产业内生演进的基本路径。

　　房地产流通方式的演进是沿着如何通过流通中的产权形式创新来实现房地产价值运动的重构这一方向发展的，而房地产价值运动的重构总是以有利于提高价值实现的可能性为宗旨的，它或者是通过价值支付时点的分散化，或者是通过价值支付主体的分散化，或者是将以上两者结合。

　　在这一演进过程中，房地产业内部逐渐产生行业分化，将自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业（它们也是最主要的房地产出租人），和为房地产投资业服务的房地产开发、房地产金融、房地产经纪、房地产设施管理等细分行业。

　　房地产业从以生产环节（房地产开发）为主的“类制造业”，转化为真正意义上的服务业，从向社会提供有形的产品——房地产，转为提供“服务”—房地产的使用功能或者从事房地产专业活动的人力资源及相关资源的使用功能。

　　房地产业发展的内在规律，决定了房地产经纪业将随着房地产业的发展而在房地产业占据越来越重要的位置。

　　目前在中国，国家统计部门尚没有对房地产经纪业进行专门的统计，根据《第一次全国经济普查主要数据公报》，2004年包括房地产经纪业在内的房地产中介服务业仅占房地产业主营业务收入的1.43％、利润的3.80％。而美国2002年房地产经纪业就已占到房地产业全行业营业收入的19.45％。这正是与美国房地产业的较高发展阶段相关联的。目前美国房地产业的主体是房地产服务业，即或者是主要由房地产的“物”来提供服务（房地产租赁）或者是主要由房地产业的“人”来提供专业服务（房地产经纪、房地产估价、物业管理、房地产咨询等）。而在由房地产业的“人”所提的服务中，房地产经纪业所占的比重最高，2002年其营业收达到房地产服务业总收入的32.01％。

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