4．西方国家房地产经纪业发展概况

　　西方国家房地产经纪业在其早期阶段，大都也曾出现过各种各样的问题。

　　（1）以美国为例，早期房地产经纪人在开展活动时，主要靠个人资信担保，各州政府对房地产经纪人的资格及执业行为都没有相关的法律加以管理。

　　因此，美国各州政府开始考虑利用法律进行监管，到1917年，加里福尼亚州首先在这方面立下管理法案，后来各州政府也陆续立法，规范房地产经纪行业。

　　随着房地产经纪业的发展，西方发达国家的房地产经纪业普遍建立了较为完善的房地产经纪制度。西方发达国家的房地产经纪制度，一般都以一定的法律形式，对职业人员资格、执业保证金、佣金、契约等方面的内容进行规定，并由有关政府主管机关进行监管。

　　美国的市场机制非常完善，行业协会在房地产经纪行业中的作用显著，政府和法律对中介机构的限制较少，整个中介市场比较活跃。英国和法国的特点是法律详尽、执法严厉，政府对房地产交易活动管理严格。

　　（2）在英国，房地产的买卖、租赁等合同关系都必须由当事人双方委托的律师来完成的。履行过程中发生的纠纷及争议，也是通过双方的律师来解决。

　　（3）在法国，律师在房地产交易活动中也起重要作用，不同的是，半官方的公证处却起关键作用，任何房地产交易都必须依法经过公证处公证，并由公证处依法提供有关土地房屋法定规划文件，购买者必须熟知该规划文件才能做出是否购买的决定。

　　（4）日本的房地产经纪制度沿袭了美国的房地产经纪制度，它的特点是政府对房地产经纪业起着重要的规划、引导作用。此外，西方发达国家的房地产经纪机构，大多形成了较为科学的经营运作和企业管理模式。

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