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　　一、商品房预售制度概述

　　商品房预售产生于20世纪80年代初，世界上有许多国家和地区也都有类似制度。1994年《城市房地产管理法》从国家法律上确立商品房预售许可制度，《城市商品房预售管理办法》对商品房预售管理机构、预售许可制度的实施和监管做出了具体的规定。在存量住房尚未基本满足社会需求，且直接融资渠道尚未充分形成的情况下，商品房预售制度对解决住房问题发挥了重要作用。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市达90%以上。

　　二、商品房预售的条件

　　《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：

　　（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（2）持有建设工程规划许可证；

　　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　（4）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

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