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（一）现金流量的概念将某一项投资活动作为一个独立的系统来考察，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入统称现金流量。

其中，流出系统的资金叫做现金流出。流入系统的资金叫做现金流人。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

（二）房地产置业投资现金流量等式及术语（持有期的）

潜在毛租金收A=物业内全部可出租面积×最可能的租金水平实际租金收入一潜在毛租金收入一空嚣损失一收租损失有效毛收A=潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入净运营收益一有效毛收入一运营费用税前现金流一净运营收益抵押货款还本付息税后现金流一税前现金流一准备金一所得税1．潜在毛租金收入：该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。

2．有效毛收入：从潜在毛租金收入巾扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。

3．空置和收租损失：由两方面的原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。

4．其他收入：物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。

5．准备金：又称大修理基金，通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。如果这部分资金来自物业的收益，可以取有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比，从物业现金流中扣除。小区内非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金，专项维修资金属于业主所有，由有关组织机构代管。

6．运营费用：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、建筑物及相关场地的维护维修、公共设施的维护维修、清洁、保安等，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

7．净运营收益：净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

8．抵押贷款还本付息：物业还本付息即抵押贷款还本付息，要从净运营收益中扣除。该项还本付息不是运营费用，它逐渐地转入业主对物业拥有的权益价值中去。净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标是业主很关心的问题。

9．税会：我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：

（1）城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，按面积征收；房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。

（2）经营税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。

（3）企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额（实现利润一允许扣除项目）的金额征收的一种税。

10．经营现金流：

（1）税后现金流：从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。

（2）税前现金流：从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。这是业主的税前收入或投资回报。当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值。

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