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一、房地不可分

任何房屋都不可能是空中楼阁，它必须建筑在相应的基础之上，房屋最重要的基础就是土地。

由于我国土地所有权属国家和集体，所有权和使用权相分离，当土地上建成建筑物和构筑物以后，建筑物所有权和土地使用权就形成了一个整体，即房地产，也就形成了一个房屋所有权与土地使用权。

两者无论从法律形态、价值形态都是不可分的状态，如果两者分离，无论是在法律价值还是使用功能等方面都会产生很大影响，损害其实际效用。

我国各项法律、法规及规章历来认为房屋和土地在交易中，必须共同作为交易的标的，而不能分别对待。

也就是说，在我国房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权实行权利一致的原则，概括为“房随地走”或“地随房走”。

二、只有以出让方式取得的土地才能独立设置抵押

我国土地使用权的取得方式分出让和划拨两种。

出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。

所谓土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

《城市房地产管理法》第四十七条规定：“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”

三、房地不能分别设置抵押

《城市房地产管理法》第六十条的规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

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