房地产经纪人复习要点:违约责任的承担方式
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法律规定的违约责任的承担方式主要有:
采取补救措施。
继续履行。也称强制继续履行、依约履行、实际履行,是指在一方违反合同时,另一方有权要求其依据合同约定继续履行。
支付违约金。是指由当事人通过协商预先确定的、在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。
赔偿损失。也称为违约赔偿损失,是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失,依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担赔偿损失的责任。
定金罚则。《合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金与预付款的区别在于:预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为,合同履行时预付款要充抵价款,合同不履行时预付款应当返还。
定金责任与赔偿损失的区别:定金责任不以实际发生的损害为前提,定金责任的承担也不能替代赔偿损失。
在既有定金条款又有实际损失时,应分别适用定金责任和赔偿损失的责任,两者同时执行,这与前面所讲的定金与违约金的关系是不同的。当然,如果同时适用定金和赔偿损失,其总值超过标的物价金总和的,人民法院应酌减定金的数额。
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