房地产抵押权的效力

　　房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

　　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

　　《物权法》规定抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

　　《物权法》规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。

　　《物权法》规定抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

　　房地产抵押权的实现

　　《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

　　《物权法》规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

　　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

　　抵押权已登记的先于未登记的受偿；

　　抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

　　抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

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