2015年房地产经纪实务：应用估价方法

2015-01-23 16：10　　来源：建设工程教育网整理字体：大小打印收藏

　　收益法

　　（1）收益期限确定错误。

　　（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

　　（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。

　　（4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。

　　（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。

　　第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。

　　第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。

　　第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。

　　A．费用的计算中计费基础错误。

　　B．费用的计算方法错误。

　　C．参数确定错误。

　　D．总费用中包含了折旧费。

　　E．对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。

　　（6）资本化率确定错误

　　A．资本化率选定错误

　　B．用途不同的部分采用了相同的资本化率

　　C．安全利率选择错误

　　D．把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。

　　市场调研

　　市场调研的目的

　　市场调研的目的是为决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可以是为制定长远战略规划提供参考，也可以是为制定某阶段的具体政策，提出其问题的解决策略提供依据。

　　市场调研的内容

　　市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面。既可以是抽象的观念，如人们的理想、信念、价值观和人生观等；也可以是具体的习惯或行为，如人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等。

　　市场调研的原则

　　市场调研的原则是遵循客观性与科学性。客观性要求调研人员具备良好的职业道德，自始至终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应受任何个人或管理部门的影响或“压力”。科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。

　　市场调研的结果

　　市场调研的结果是经过科学方法处理后的基础性数据和资料，可以用各种形式的调研报告向社会或委托人公布（如有协议或合同，应根据协议或合同的要求执行）。调研中发现的问题、受到的启示以及有关的建议都应在调研报告中提出，以帮助管理决策部门利用这些信息并做出相应的反应或行为。但必须强调的是：市场调研的结果只是用于帮助管理部门做出正确的决策，其结果本身不是目的。

　　市场比较法

　　（1）修正系数的确定没有充足的理由

　　（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。

　　（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

　　（4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%.

　　（5）比较修正的方向错误。

　　（6）可比实例不符合条件。

　　（7）区域因素与个别因素混淆不请。

　　（8）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

　　（9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

　　（10）比较修正项目有漏项。

　　（11）间接比较与直接比较混淆不清。