1、这一步包括界定标的房地产的市场区域和确定标的房地产最可能的使用者。1、界定标的房地产的市场区域就是界定能够与标的房地产产生竞争关系的其他房地产所在的空间范围。因为房地产具有空间固定性，房地产的相互竞争（或者说替代）只能在一定的空间范围内产生。所以房地产的细分市场首先是一个空间的概念。

　　虽然不同类型的房地产其市场区域内涵有一定区别，但界定市场区域的方法都涉及时间距离和地理分界两个重要概念。（1）时间距离指标的房地产的使用者在当时当地的一般条件（收入水平、交通方式和生活、消费习惯等）下所能接受的标的房地产与另一重要地点之间的时间距离，如对于住宅而言，是其与住户上班地点的时间距离，对于零售商业房地产而言，是其与主要顾客的居住地或办公地的时间距离，处于不同级别商业中心（如社区级、区级和市级）的零售商业房地产，顾客所能接受的时间距离是不同的。对于办公楼而言，是其与办公楼使用者的主要客户所在地的时间距离。与住宅和商业房地产有所区别的是，办公楼的市场区域通常是并不是一个空间上连贯的区域，而且它通常有更大的范围，一般会涉及整个城市或城市的某一个分区。时间距离的具体数据一般应通过市场调查取得。

　　2、确定标的房地产最可能的使用者，就是根据第一步分析所知道的标的房地产的产品特征，确定最可能愿意使用标的房地产的使用者类型及其特征。如对于住宅而言，就是要明确其最可能的住户在年龄、收入、职业、婚姻状况、家庭规模等方面的特征。对于零售商业房地产而言，就是要明确最可能使用标的房地产的商家的商品经营类型（如服装、百货或餐饮等）、经营规模、业态等。而对作为使用者的商家的研究常常是以对最终消费者（商家的顾客）的研究为基础的。如哪一类消费者（年轻人还是中老年人，高收入者还是中低收入者）在哪种消费状态（日常生活消费、大宗商品购物或休闲消费）下会光顾使用标的房地产的商家？对于办公楼而言，需要明确其使用者是什么产业、怎样规模的企业或机构？以及这些企业或机构的主要客户又是什么类型的客户。

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