房地产状况调整的思路和方法：

　　房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。

　　具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。

　　（1）直接比较调整一般是采用评分的办法（参见表4-3），以估价对象房地产状况为基准（通常定为100分），将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100.然后将所得的分数转化为调整价格的比率。采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：

　　可比实例在其房地产状况下的价格x100/（）=在估价对象房地产状况下的价格。

　　上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。

　　（2）间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准（通常定为100分），将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100

　　采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：

　　可比实例在其房地产状况下的价格x100/（）x（）/100=在估价对象房地产状况下的价格。

　　上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。

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