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2019年二级建造师 临考速成

　　1050 物权法(新增必考)

　　物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　立法目的：明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。

　　注解：1)所有权是自己的 2)用益物体是他人的 3)担保物权享有就担保财产优先受偿的权利。

　　1051 掌握抵押权

　　抵押指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债权人就是抵押权人。

　　1、可以在建工程为抵押物，抵押权自抵押登记时设立。

　　2、抵押财产的确定。(动产优行受偿权)

　　抵押财产自下列情形之一发生时确定：

　　(1)债务履行期届满，债权未实现;

　　(2)抵押人被宣告破产或者被撤销;

　　(3)当事人约定的实现抵押权的情形;

　　(4)严重影响债权实现的其他情形。

　　3、抵押权对第三人的效力

　　1)买受人的效力(银行不及买受人)

　　2)承租人的效力

　　订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗己登记的抵押权。

　　4、抵押权的放弃与顺位的变更

　　抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

　　债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

　　5、抵押权的实现与其他债权人的撤销权

　　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

　　抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。应当参照市场价格。

　　建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所的价款，抵押权人无权优先受偿。

　　1052 掌握质权(动产或权利移交债权人)

　　为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产或权利移交给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产或权利拍卖、变卖价款优先受偿。分为动产质押和权利质押。

　　1、质权人的权利和义务

　　权利：放弃质权

　　义务：不得擅自使用，处分质押财产;不得擅自转质

　　2、出质人的权利

　　出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权;质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。

　　出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。

　　1053掌握留置权(动产)保管、运输等合同

　　留置，是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的担保方式。

　　因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，也适用留置的法律规定。

　　留置担保的当事人包括：留置权人、留置人。其中，留置权人就是债权人，留置人就是动产被留置的债务人。

　　1、留置财产(不履行到期债物，留置已经合法占有的债权人的动产，并有权就该动产优先受偿。)

　　2、留置人的权利

　　(1)留置权人有权收取留置财产的孳息。

　　(2)同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿

　　3、留置权的实现

　　留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间;没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

　　1054 熟悉物权的设立、变更、转让和消灭

　　一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭

　　1、登记生效(依法属于国家所有的自然资源，所有权不登记)

　　2、登记与合同效力的关系(合同大于物权登记)

　　3、预告登记

　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　二、动产交付

　　(一)动产自交付生效，为了保护善意第三人的合法权益，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　(二)动产物权生效的特殊情况

　　1)依法占有2)返还原物的权利代替交付3)约定生效

　　三、关于物权设立、变更、转让和消灭行为生效的其他规定

　　1、自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。(政府征收决定)

　　2、自继承或者受遗赠开始时发生效力(遗产)

　　3、自事实行为成就时发生效力(合法建造、拆除房屋)

　　1055 熟悉建设用地使用权

　　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

　　(一)建设用地使用权的设立

　　1、设立范围

　　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

　　2、设立方式

　　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　(二)建设用地使用权人的权利和义务

　　1、权利

　　1)对建设用地上的物享有所有权

　　2)建设用地使用权的转让、出资、赠与、抵押权

　　3)获得补偿的权利(退还出让金)

　　4)住宅用地期满续期的权利

　　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

　　2、义务(建设用地使用权证书)

　　1)履约 2)支付出让金 3)不得改变土地用途 4)登记(设立、变更、注销的义务)

　　1056 了解物权的保护

　　物权受到伤害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。物权的保护采取方式：

　　l)请求确认权利(归属内容)

　　2)请求返还原物(无权占有不动产和不动产)

　　2)请求排除妨碍、消除危险、(妨碍物权)

　　3)请求恢复原状(不动产和动产毁损)

　　5)请求损失赔偿(侵权，造成权利人损害)

　　注意判别各种情形。

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