一级建造师法规考试知识点：物权制度，2018年一级建造师考试结束，现在已经进入2019年一级建造师考试备考，在这一个时间段里需要我们一点一点去积累的。为此，今天为大家分享一级建造师法规考试知识点：物权制度，希望能帮助各位小伙伴2019年一级建造师备考。

　　第四节　建设工程物权制度

　　1.物权的概念与特征

　　■概念

　　·是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利

　　■物权的特征

　　·物权是支配权：一方可作出，无须对方配合

　　·物权是绝对权：无条件，不针对特定相对人

　　·物权是财产权：体现为财产利益权利

　　·物权具有排他性：一物一权

　　2.物权的种类(三大类)

　　【2016年试题】在工程建设中，建设单位对在建工程的权利是(　)。

　　A.债权

　　B.担保特权

　　C.所有权

　　D.用益物权

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是物权的种类。所有权是所有人依法对自己财产(不动产或动产)所享有的占有、使用、收益和处分的权利。

　　3.土地所有权(公有制两种形式)　

　　【2016年试题】关于土地权属的说法，正确的有(　)。

　　A.城市郊区的土地归国家所有

　　B.自留地集体所有

　　C.城市市区土地归国家所有

　　D.农村土地均归集体所有

　　E.宅基地归农民个人所有

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是土地所有权。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　4.建设用地使用权

　　■概念

　　·建设用地使用权只能存在于国有土地上

　　·取得建设用地使用权，享有占有、使用、收益的权利

　　■建设用地使用权的设立

　　·建设用地使用权可在地上、地表、地下分别设立

　　·可采用出让或划拨两种方式

　　·设立应申请登记，建设用地使用权自登记时设立

　　·建设用地使用权的流转、续期和消灭

　　【关注点】建设用使用权的流转

　　■方式包括转让、互换、出资、赠与或抵押等

　　■应当采取书面形式订立合同

　　■使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限

　　■应当向登记机构申请变更登记

　　■附着其上的建筑物、构筑物及设施一并处分(房随地走)

　　【关注点】建设用使用权的续期

　　■住宅用地-自动续期

　　■非住宅用地-依照法律规定办理

　　■地上不动产的归属，有约定的从其约定，无约定或约定不明确的依法法律、行政法规规定办理

　　【2015年试题】关于建设用地使用权流转、续期和消灭的说法，正确的是(　)。

　　A.建设用地使用权流转时附着于该土地上的建筑物，构筑物及附属设施应一并处分

　　B.建设用地使用权流转时使用期限的约定不得超过50年

　　C.建设用地使用权期间届满的，自动续期

　　D.建设用地使用权消灭的，建设用地使用权人应当及时办理注销登记

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是土地所有权、建设用地使用权和地役权。选项B住宅建设用地使用权最高可达70年。选项C住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。选项D建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，不是土地使用人。

　　5.地役权

　　5.1地役权的概念

　　■为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同的约定利用他人不动产的权利，是用益物权

　　■他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地

　　【典型案例】

　　在他人土地上通行的权利就是一种地役权

　　5.2地役权的设立

　　■地役权自地役权合同生效时设立，非强制要求登记

　　当事人要求登记的，可登记

　　■未经登记的，地役权有效，但不得对抗善意第三人

　　■注意建设用地使用权必须登记后生效，是强制的规定

　　5.3地役权的变动-不得单独转让　　

　　【2016年试题】甲在乙拥有使用权的土地上设立地役权并办理了登记，乙将自己的土地使用权让给丙，关于各方权利的说法，正确的是(　)。

　　A.甲的地役权因办理登记而设立

　　B.乙转让土地使用权应经甲同意

　　C.土地所有权人设立地役权不必经乙同意

　　D.甲的地役权对丙具有约束力

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是地役权。选项A，地役权自地役权合同生效时设立，不强制要求登记。选项B，没有规定转让土地使用权须经地役权人同意。选项C，正确的说法应为土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。选项B和选项D，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。故在这里乙转让土地使用权可以不用经甲同意。

　　6.物权的设立、变更、转让和消灭

　　【重点难点】不动产登记(产权证)与合同效力(买卖合同)的关系　　

　　【案例解析】合同的效力与物权的生效是不同的范畴

　　(一房二卖的案例)甲继承了一套房屋，在办理产权登记前以一纸协议将房屋出卖并交付给乙。自己办理产权登记后，又将该房屋出卖给丙并办理了所有权转移登记。

　　(1)甲与乙，甲与丙之间的房屋买卖合同是否有效?

　　(2)此案如何处理

　　『正确答案』

　　(1)甲与乙，甲与丙之间的房屋买卖合同是否有效

　　合同自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，甲与乙，甲与丙之间的房屋买卖合同均有效。

　　(2)此案如何处理

　　甲和丙之间已办理了过户登记，物权已设立，因此丙取得该房屋的所有权。

　　因甲与乙之间的房屋买卖合同有效，而甲无法向乙履行合同，故应承担违约责任。

　　7.物权纠纷解决途径

　　■和解

　　■调解

　　■仲裁

　　■诉讼

　　8.物权的保护方式　　

　　【2015年试题】关于物权保护的说法，正确的是(　)。

　　A.物权受到侵害的，权利人不能通过和解方式解决

　　B.侵害物权造成权利人损害的，权利人既可请求损害赔偿，也可请求承担其他民事责任

　　C.侵害物权的，承担民事责任后，不再承担行政责任

　　D.物权的归属、内容发生争议的，利害关系人应当请求返还原物

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是物权的保护。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

　　【案例】1Z301043物权的设立、变更、转让消灭和保护

　　1.在本例中，《建设用地使用权出让合同》已签订，且符合法律的规定，所以合同签订时合同生效。但由于未进行登记，则建设用地使用权的物权还尚未设立。这是本案的关键所在。

　　2.土地局以改变土地规划为由，要求交回土地，在这种情况下的处理，主要看建设用地受让方能否按新的规划要求使用土地，如可以，则办理登记。如不能使用，则解除合同(解除合同的前提是承认合同是有效的)，由土地管理部门给以赔偿。

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