一级建造师考试建筑实务知识点：施工商务管理，2018年一级建造师考试结束，现在已经进入2019年一级建造师考试备考，在这一个时间段里需要我们一点一点去积累的。为此，今天为大家分享一级建造师考试建筑实务知识点：施工商务管理，希望能帮助各位小伙伴2019年一级建造师备考。

　　1A425040　施工商务管理(目)

　　知识点小结

　　一、合同价款的类型

　　目前常用的合同价款约定方式有以下3种：

　　1.单价合同。固定单价不调整的合同称为固定单价合同，一般适用于虽然图纸不完备但是采用标准设计的工程项目。固定单价可以调整的合同称为可调单价合同，一般适用于工期长、施工图不完整、施工过程中可能发生各种不可预见因素较多的工程项目。

　　2.总价合同。总价合同又分为固定总价合同和可调总价合同;固定总价合同适用于规模小、技术难度小、工期短(一般在一年之内)的工程项目。可调总价合同是指在固定总价合同的基础上，对在合同履行过程中因为法律、政策、市场等因素影响，对合同价款进行调整的合同;适用于工程规模大、技术难度大、图纸设计不完整、设计变更多，工期较长(一般在一年之上)的工程项目。

　　3.成本加酬金合同。合同价款包括成本和酬金两部分，双方在专用条款内约定成本构成和酬金的计算方法。适用于灾后重建、紧急抢修、新型项目或对施工内容、经济指标不确定的工程项目。

　　二、合同价款的调整

　　1.法律法规变化：招标工程以投标截止日前28天，非招标工程以合同签订前28天为基准日，其后国家的法律、法规、规章和政策发生变化引起工程造价增减变化的，发承包双方应当按照省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构据此发布的规定调整合同价款。

　　2.工程设计变更：

　　工程设计变更引起已标价工程量清单项目或其工程数量发生变化，应按照下列规定调整：

　　1)已标价工程量清单中有适用于变更工程项目的，采用该项目的单价;但当工程变更导致该清单项目的工程数量发生变化，且工程量偏差超过15%(不含15%)，此时，该项目单价的调整原则是：

　　当工程量增加15%以上时，其增加部分的工程量的综合单价应予调低;当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分的工程量的综合单价应予调高。此时，按下列公式调整结算分部分项工程费：

　　当Q₁>1.15Q₀时，S=1.15Q₀×P₀+(Q₁-1.15Q₀)×P₁

　　当Q₁<0.85Q₀时，S=Q×P₁

　　式中S为调整后的某一分部分项工程费结算价;

　　Q₁——最终完成的工程量;

　　Q₀——招标工程量清单中列出的工程量;

　　P₁——按照最终完成工程量重新调整后的综合单价;

　　P₀——承包人在工程量清单中填报的综合单价。

　　P₁重新调整后的综合单价的确定：

　　①可以按调整系数确定新的综合单价。如合同中约定，超出15%的工程量按原综合单价的0.95计;低于15%的工程量按原综合单价的1.03计;

　　②可以考虑报价浮动率，确定新的综合单价。如：

　　当P_投<P_招×（1－L）×（1－15%）时，该类项目的新综合单价P₁=P_招×（1－L）×（1－15%）调整

　　②当P_投>P_招×(1+15%)时，该类项目的新综合单价P₁=P_招×(1+15%)调整。

　　式中：

　　P_投-承包人在工程量清单中填报的综合单价。

　　P_招-发包人招标控制价相应清单项目的综合单价。

　　L-承包人报价浮动率。

　　2)已标价工程量清单中没有适用、但有类似于变更工程项目的，可在合理范围内参照类似项目的单价。

　　3)已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目的，由承包人根据变更工程资料、计量规则和计价办法、工程造价管理机构发布的信息价格和承包人报价浮动率提出变更工程项目的单价，报发包人确认后调整。

　　4)已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目，且工程造价管理机构发布的信息价格缺价的，由承包人根据变更工程资料、计量规则、计价办法和通过市场调查等取得有合法依据的市场价格提出变更工程项目的单价，报发包人确认后调整。

　　5)工程设计变更引起施工方案改变，并使措施项目发生变化的，承包人提出调整措施项目费的，应事先将拟实施的方案提交发包人确认，并详细说明与原方案措施项目相比的变化情况。拟实施的方案经发承包双方确认后执行。该情况下，应按照下列规定调整措施项目费：

　　①安全文明施工费，按照实际发生变化的措施项目调整。

　　②采用单价计算的措施项目费，按照实际发生变化的措施项目规定确定单价。确定原则是：当工程量增加15%以上时，其增加部分的工程量的综合单价应予调低;当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分的工程量的综合单价应予调高。公式同工程量偏差大于15%的计算方式。

　　③按总价(或系数)计算的措施项目费，按照实际发生变化的措施项目调整，但应考虑承包人报价浮动因素，即调整金额按照实际调整金额乘承包人报价浮动率计算。如果承包人未事先将拟实施的方案提交给发包人确认，则视为工程变更不引起措施项目费的调整或承包人放弃调整措施项目费的权利。

　　3.物价变化：因发包人原因导致工期延误的，则计划进度日期后续工程的价格或单价，采用计划进度日期与实际进度日期两者的较高者;因承包人原因导致工期延误的，则计划进度日期后续工程的价格或单价，采用计划进度日期与实际进度日期两者的较低者。

　　4.专项训练

　　训练1

　　背景资料：某混凝土工程，招标清单工程量为55m³，合同中规定：混凝土全费用综合单价为680元/m³，当实际工程量超过(或低于)清单工程量15%时，调整单价，调整系数为0.9(或1.1)。

　　问题：

　　(1)如实际施工时监理签证的混凝土工程量为70m³，则混凝土工程款为多少万元?

　　(2)如实际施工时监理签证的混凝土工程量为45m³，则混凝土工程款为多少万元?

　　(3)如实际施工时监理签证的混凝土工程量为50m³，则混凝土工程款为多少万元?

　　说明：计算结果保留两位小数

　　『正确答案』(1)55×1.15=63.25m³

　　63.25×680+(70-63.25)×680×0.9=47141元=4.71万元

　　(2)55×0.85=46.75

　　45×680×1.1=33660元=3.37万元

　　(3)50×680=34000元=3.4万元

　　训练2

　　背景资料：某工程项目的投标报价浮动率为5%，已知某分部分项工程招标工程量清单数量为1000m²，招标控制价中的综合单价为100元/m²，问题：

　　(1)若施工中由于设计变更调整为1100m²，投标报价中的综合单价为95元/m²，综合单价是否需调整?工程价款是多少?

　　(2)若施工中由于设计变更调整为1200m²，投标报价中的综合单价为95元/m²，综合单价是否需调整?工程价款是多少?

　　(3)若施工中由于设计变更调整为1200m²，投标报价中的综合单价为75元/m²，综合单价是否需调整?工程价款是多少?

　　(4)若施工中由于设计变更调整为1200m²，投标报价中的综合单价为120元/m²，综合单价是否需调整?工程价款是多少?

　　(5)若施工中由于设计变更调整为900m²，投标报价中的综合单价为95元/m²，综合单价是否需调整?工程价款是多少?

　　(6)若施工中由于设计变更调整为800m²，投标报价中的综合单价为75元/m²，综合单价是否需调整?工程价款是多少?

　　『正确答案』

　　(1)综合单价不需要调整，因为1100/1000=10%，变更量没有超出15%。

　　工程价款=1100×95=104500元

　　(2)1200/1000=20%，超出15%，但投标报价中的综合单价95元/m²>100×(1-15%)×(1-5%)=80.75元/m²，所以综合单价不需要调整。

　　工程价款=1200×95=114000元

　　(3)1200/1000=20%，超出15%，且投标报价中的综合单价75元/m²<100×(1-15%)×(1-5%)=80.75元/m²，所以超出部分需调整为80.75元/m²。

　　工程价款=1000×1.15×75+(1200-1000×1.15)×80.75=90287.5元

　　(4)1200/1000=20%，超出15%，且投标报价中的综合单价120元/m²>100×(1+15%)=115元/m²，所以超出部分综合单价需调整为115元/m²。

　　工程价款=1000×1.15×120+(1200-1000×1.15)×115=143750元

　　(5)100/1000=10%，未超出15%，所以不需调价。

　　工程价款=900×95=85500元

　　(6)200/1000=-20%，低于15%，且投标报价中的综合单价75元/m²<100×(1-15%)×(1-5%)=80.75元/m²，所以单价需调整为80.75元/m²。

　　工程价款=800×80.75=64600元

　　三、不可抗力的分担原则(依据：2013版清单计价规范)

　　1.因不可抗力事件导致的费用，发、承包双方应按以下原则分别承担并调整工程价款：

　　1)工程本身的损害、因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发包人承担;

　　2)发包人、承包人人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用;

　　3)承包人的施工机械设备损坏及停工损失，由承包人承担;

　　4)停工期间，承包人应发包人要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用由发包人承担;

　　5)工程所需清理、修复费用，由发包人承担。

　　四、工程价款的计算与调整

　　1.预付款

　　(1)确定方法

　　1)百分比法：百分比法是按中标的合同造价(减去不属于承包商的费用，以下同)的一定比例确定预付备料款额度的一种方法，也有以年度完成工作量为基数确定预付款，前者较为常用。

　　工程预付款=中标合同价×预付款比例

　　2)数学计算法：数学计算法是根据主要材料(含结构件等)占年度承包工程总价的比重、材料储备定额天数和年度施工天数等因素，通过数学公式计算预付备料款额度的一种方法。其计算公式是：

　　工程备料款数额=(合同价×材料比重)/年度施工天数×材料储备天数

　　公式中：年度施工天数按365天日历天计算;材料储备天数由当地材料供应的在途天数、加工天数、整理天数、供应间隔天数、保险天数等因素决定。

　　(2)预付款的回扣

　　在实际工作中，预付备料款的回扣方法可由发包人和承包人通过洽商用合同的形式予以确定，也讨针对工程实际情况具体处理。如有些工程工期较短、造价较低，就无需分期扣还;有些工期较长，如跨年度工程，其备料款的占用时间很长，根据需要可以少扣或不扣。

　　起扣点=合同总价-(预付备料款/主要材料所占比重)

　　(3)专项训练

　　背景资料：某建设单位投资兴建一大型商场，地下二层，地上九层，钢筋混凝土框架结构，建筑面积为71500m²。经过公开招标，某施工单位中标，中标造价25025.00万元。双方按照《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)签订了施工总承包合同。合同中约定工程预付款比例为中标价的10%，并从未完施工工程尚需的主要材料款相当于工程预付款时起扣，主要材料所占比重按60%计。

　　问题：

　　分别列示计算本工程项目预付款和预付款的起扣点是多少万元(保留两位小数)?

　　『正确答案』

　　该项目工程预付款：25025.00×10%=2502.50万元;

　　预付款的起扣点：T=P-M/N=25025.00-2502.50/60%=20854.17万元。

　　2.进度款

　　(1)月度支付

　　工程月度进度款=当月有效工作量×合同-相应的保修金-应扣预付款-罚款

　　(2)分段支付

　　工程分段进度款=阶段有效工作量×合同-相应的保修金-应扣预付款-罚款

　　3.竣工结算款

　　(1)承包人应根据办理的竣工结算文件，向发包人提交竣工结算款支付申请。该申请内容应包括下列内容：

　　1)竣工结算总额;

　　2)已支付的合同价款;

　　3)应扣留的质量保证金;

　　4)应支付的竣工付款金额。

　　(2)发包人应在收到承包人提交竣工结算款支付申请后7d内予以核实，向承包人签发竣工结算支付证书。发包人签发竣工结算支付证书后的14d内，按照竣工结算支付证书列明的金额向承包人支付结算款。发包人未按照规定支付竣工结算款的，承包人可催告发包人支付，并有权获得延迟支付的利息。竣工结算支付证书签发后56d内仍未支付的，除法律另有规定外，承包人可与发包人协商将该工程折价，也可直接向人民法院申请将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

　　(3)对于拖欠款的应付利息，处理原则是：(新增知识点)

　　1)合同有约定的，利息应从应付工程价款之日计付。以《建设工程施工合同(示范文本)》GF-2017-0201为例：工程预付款的应付时间是开工前7d，因此拖欠预付款的利息起算时间是开工前的第6天;拖欠工程进度款的利息的起算时间是报告后的第15天计算利息等等。

　　2)合同没有约定或约定不明的，利息应付之日如下：

　　①建设工程已实际交付的，为交付之日;

　　②建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日;

　　③建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日起。

　　3)合同中如果当事人对拖欠款利息有约定的，按照合同约定执行;没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率4倍的部分除外。

　　4)如果合同中既有拖欠工程款利息约定又有违约金的约定时，司法实践中通常情况下只支持其中一种。但是如果合同约定了因拖欠工程款，造成承包人其他损失时，发包人应予以赔偿，承担违约责任。

　　4.保修金

　　通常是以结算总造价为计算基数。

　　5.专项训练

　　背景资料：某工程项目由A、B、C、D四个分项工程组成，合同工期为6个月。施工合同规定：

　　(1)开工前建设单位向施工单位支付合同价的10%作为材料预付款，材料预付款在4、5、6月份结算时分月均摊抵扣;

　　(2)质量保证金为合同总价的3%，每月从施工单位的工程进度款中扣留10%，扣完为止;

　　(3)工程进度款逐月结算，不考虑物价调整;

　　(4)分项工程累计实际完成工程量超出计划完成工程量为15%时，该分项工程工程量超出部分的结算单价调整系数为0.95。

　　各月计划完成工程量及全费用单价，如表4-11所示。

　　表4-11　各月计划完成工程量及全费用单价表　

　　1～3月份实际完成的工程量，如表4-12所示。

　　表4-12　1、2、3月份实际完成工程量(单位m³)　　

　　问题：

　　(1)该工程材料预付款为多少万元?应扣留的质保金为多少万元?

　　(2)各月应抵扣的预付款各是多少万元?

　　(3)根据表4-12提供数据，1、2、3月份应确认的工程进度款各为多少万元?

　　『正确答案』(1)合同总价=A+B+C+D=(500+750)×180+(600+800)×480+(900+1100+1100)×360+(850+950)×300/10000=255.3万元

　　质保金=255.3×3%=7.659万元

　　(2)预付款=255.3×10%=25.53万元

　　应在4、5、6月份扣回，每月扣：25.53/3=8.51万元

　　(3)1月份进度款=560×180×0.9/10000=9.072万元

　　扣保留金=560×180×0.1/10000=1.008万元

　　2月份进度款=(550×180+680×480)×0.9/10000=38.286万元

　　扣保留金=(550×180+680×480)×0.1/10000=4.254万元

　　累计已扣保留金=1.008+4.254=5.262万元

　　3月份：B工作累计实际完成了680+1050=1730，超出了其计划量1400的15%，即超出量=1730-1400×1.15=120m3

　　扣保留金=[120×480×0.95+(1050-120)×480+450×360]×0.1/10000=6.6312万元，与累计已扣保留金5.262万元累计总额已超出保留金总额。故3月份应扣保留金=7.659-5.262=2.397万元

　　3月份进度款=[120×480×0.95+(1050-120)×480+450×360]/10000-2.397=63.915万元

　　6.调值公式法

　　(1)P=P0(a0+a1A/A0+a2B/B0+a3C/C0+...)

　　P：调值后合同价款或工程实际结算款

　　P0：合同价款中工程预算进度款

　　A0、B0、C0：基期价格指数或价格

　　A、B、C：工程结算日期的价格指数或价格

　　a0：不调值部分比重

　　a1、a2、a3：各调值因素比重

　　(2)专项训练

　　背景：某承包商承包某外资工程项目的施工，与业主签订的施工合同要求：工程合同价2000万元，工程价款采用调值公式动态结算;该工程的人工费可调，占工程价款的35%;材料费有三种可调：材料1占20%，材料2占15%，材料3占15%。价格指数见下表。

　　价格指数表　

　　问题：用调值公式法进行结算，请计算该工程调之后的实际结算价。

　　『正确答案』

　　P=P₀×(a₀+a₁A/A0+a₂B/B₀+a₃C/C₀+a₄D/D₀)

　　=2000×(0.15+0.35A/A₀+0.20B/B₀+0.15C/C₀+0.15D/D₀)

　　=2000×(0.15+0.35×133/124+0.20×128/125+0.15×146/126+0.15×136/118)

　　=2000×(0.15+0.375+0.205+0.174+0.173)=2000×1.077=2154(万元)

　　五、工程索赔

　　1.工程索赔的概念

　　工程索赔是指在建设工程施工合同履行过程中，无过错的一方要求存在过错的一方承担所造成的实际损失的情况。索赔通常分为费用索赔和工期索赔两种。但是由于工程范围的变更、文件的缺陷或技术错误、业主未能提供现场所引起的索赔，承包人可以索赔利润。

　　2.成立的条件

　　索赔成立的条件(一般站在总承包商的角度)：损失已经发生;损失不是承包商的责任;损失不是承包商应承担的风险;在规定的时间内(28天内)提出了索赔。

　　3.索赔程序

　　根据合同约定，承包人认为有权得到追加付款和(或)延长工期的，应按以下程序向发包人提出索赔：

　　(1)承包人应在知道或应当知道索赔事件发生后28天内，向监理人递交索赔意向通知书，并说明发生索赔事件的事由;承包人未在前述28天内发出索赔意向通知书的，丧失要求追加付款和(或)延长工期的权利;

　　(2)承包人应在发出索赔意向通知书后28天内，向监理人正式递交索赔报告;索赔报告应详细说明索赔理由以及要求追加的付款金额和(或)延长的工期，并附必要的记录和证明材料;

　　(3)索赔事件具有持续影响的，承包人应按合理时间间隔继续递交延续索赔通知，说明持续影响的实际情况和记录，列出累计的追加付款金额和(或)工期延长天数;

　　(4)在索赔事件影响结束后28天内，承包人应向监理人递交最终索赔报告，说明最终要求索赔的追加付款金额和(或)延长的工期，并附必要的记录和证明材料。

　　4.索赔内容

　　(1)工期：业主的责任且延误的时间超出本工作的总时差，超出部分可索赔。

　　(2)费用：业主的责任前提下，一般合理的费用索赔成立。在计算人工费时要注意窝工状态和工作状态;在计算机械费时要注意是自有机械还是租赁机械，同时还要区分工作状态还是闲置状态。

　　工作状态的费用一般包括全费用，即：人、材、机、管理、利、规、税。窝工状态下一般不考虑利润。合同有约定的按合同执行。

　　5.索赔成立的事件(属于业主应承担的责任)

　　业主采购的材料不及时或质量不合格;地质条件变化(化石、文物);图纸晚到、错误;工程复检时质量合格;一周内非承包商的原因造成停水停电累计8小时等。

　　6.索赔不成立的事件(属于承包商应承担的责任)：

　　施工方采购的材料不及时或质量不合格;工程质量不合格;施工机械损害、大修;工程复检时质量不合格等。

　　7.案例分析(索赔、变更、不可抗力等)

　　背景资料：某建筑公司(乙方)于某年4月20日与某厂(甲方)签订了修建建筑面积为3000m2工业厂房(带地下室)的施工合同，乙方编制的施工方案和进度计划已获监理工程师批准。该工程的基坑开挖土方量为4500m3，假设直接费单价为42元/m3，综合费率为直接费的20%。该工程的基坑施工方案规定：土方工程采用租赁一台斗容量为1m3的反铲挖土机施工(租赁费450元/台班)。合同约定，提前(或拖延)1天奖励(罚款)2000元。甲、乙双方合同约定5月11日开工，5月20日完工。

　　在实际施工中发生如下几项事件：

　　事件一：因租赁的挖土机大修，晚开工2d，造成人员窝工10个工日;

　　事件二：基坑开挖后，因遇软土层，接到监理工程师5月15日停工的指令，进行地质复查，配合用工15个工日;

　　事件三：5月19日接到监理工程师于5月20日复工的指令，同时提出基坑开挖深度加深2m的设计变更通知单，由此增加土方开挖量900m3;

　　事件四：5月20日～5月22日，因下罕见的大雨迫使基坑开挖暂停，造成人员窝工10个工日;

　　事件五：5月23日用30个工日修复冲坏的永久道路，5月24日恢复挖掘工作，最终基坑于5月30日挖坑完毕。

　　问题：

　　(1)该土方工程的合同价是多少?合同工期多少天?如果进度均衡进行，每天应完成多少土方量?

　　(2)建筑公司针对上述哪些事件可以向厂方要求索赔，哪些事件不可以要求索赔，并说明原因。

　　(3)事件三的结算价是多少?建筑公司可以提出顺延工期多少天?

　　(4)除事件三外，其他各项事件工期索赔各是多少天?

　　(5)假设人工费单价为100元/工日，因增加用工所需的管理费为增加人工费的30%，除事件三后，合理的费用索赔总额是多少?

　　(6)试分析该工程的工期奖罚款是多少?

　　【分析与答案】

　　(1)

　　合同价=4500*42*(1+20%)=226800元

　　合同工期=10天

　　平均每天挖土工程量=4500/10=450m³

　　(2)

　　事件1：索赔不成立。因为租赁的挖土机大修延迟开工属于承包商的自身责任。

　　事件2：索赔成立。因为施工地质条件变化是一个有经验的承包商所无法合理预见的。

　　事件3：索赔成立。因为这是由设计变更引起的，应由业主承担责任。

　　事件4：索赔成立。这是因特殊反常的恶劣天气造成的工期延误，业主应承担责任。

　　事件5：索赔成立。因恶劣的自然条件或不可抗力引起的工程损坏及修复应由业主承担责任。

　　(3)

　　事件3：可结算的费用=(900m3×4.2元/m³)×(1+20%)=4536元

　　事件3：可索赔工期2d：900m3/(4500m³/10d)=2d。

　　(4)

　　事件2：可索赔工期5d(15日～19日)。

　　事件4：可索赔工期3d(20日～22日)。

　　事件5：可索赔工期1d(23日)。

　　(5)事件2：人工费：15工日×1000元/工日×(1+30%)=1950元

　　机械费：450元/台班×5d=2250元

　　事件5：人工费：30工日×100元/工日×(1+30%)=3900元

　　机械费：450元/台班×1d=450元。

　　可索赔费用总额为：1950+2250+3900+450=8550元。

　　(6)

　　合同工期10天，可顺延工期10+11=21天，实际工期20天

　　所以可奖励工期1天，奖金2000元

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