2008年房地产估价师考试辅导:估价方法及估价程序
估价方法
房地产估价有三大基本方法,即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
一、市场比较法
指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理,适用于类似房地产交易实例较多的场合,在房地产比较发达的情况下,它是一种说服力较强,具有现实性,最常用的估价方法。
二、收益法
指预计估价对象未来各期的正常净收益,选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
三、成本法
指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达,难以运用市场比较法的房地产估价,对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。
估价程序
一、明确估价基本事项
包括:
(1)明确估价对象的实体状况,如对土地,应明确它的地籍范围和地籍号,以及坐落位置用途,面积、形状等;对房屋,应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。
(2)明确估价对象的权利状态,如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权,房屋的部分墙体的归属等等都必须明确
(3)明确估价对象的范围,如单纯评估土地的价值,或单纯评估房屋的价值,或评估一幢房屋中的某个部位等等,都必须明确。
(4)明确估价目的,由于同一房地产出于不同的估价目的,其估价结果往往不同。所以,必须明确委托估价人请求估价的目的是什么,以区分不同性质的估价。
(5)明确估价时点,某房地产的估价结果,是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此,必须明确估价时点,如果不确定估价时点,房地产估价是没有意义的。
(6)明确估价报告交付的日期,交付估价报告的日期一般由委托估价方提出,也可由委托估价方和受理估价方协商确定,一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。
二、拟定估价作业方案
主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排,包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排,以便于控制进度及协调合作。
三、搜集估价所需资料
由于估价对象和所采取的估价方法的不同,房地产估价所需的资料也不同。一般来说,所搜集的估价资料包括:
(1)产权资料
(2)房屋建筑资料
(3)市场交易资料
(4)土地资料
(5)法律和规划资料。
四、实地查勘估价对象
实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实,从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。
五、选定估价方法计算
在房地产估价中,对房地产价格的计算有多种方法,(如市场比较法、收益法、成本法)。在房地产估价时,宜用两种以上方法进行评估,以求各估价方法之间的相互补充,印证。但在实践中,因房地产的种类、所在地的实情、资料的可信程度等因素,多种方法有时并不一定能够同时并用。在具体选定估价方法时,应根据估价对象具体情况,有条件用市场比较法的,应以市场比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。
六、最终确定估价结果
对不同估价方法估算出的结果,应进行分析比较;经检查确认无误后,应根据具体情况,采用算术平均或加权平均的方法计算出一个综合结果;在这个综合结果的基础上,还应考虑一些不可量化的价格影响因素,对该结果进行适当调整,或取整,或认定该结果,作为最终的估价结果。
七、撰写编制估价报告
估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件,应当体现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性。估价报告应记载下列事项:
(1)估价项目名称;
(2)委托方名称或姓名和住所;
(3)估价方(房地产估价机构)名称和住所;
(4)估价对象;
(5)估价目的;
(6)估价时点;
(7)价值定义;
(8)估价依据;
(9)估价原则;
(10)估价技术路线、方法和测算过程;
(11)估价结果及其确定的理由;
(12)估价作业日期;
(13)估价报告应用的有效期;
(14)估价人员;
(15)注册房地产估价师的声明和签名、盖章;
(16)估价的假设和限制条件;
(17)附件。
八、估价资料归档保存
完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档保存和妥善保管。这样做有利于估价机构、估价人员的估价资料积累和估价水平提高,同时也有助于以后可能发生的估价纠纷的解决,并且,有助于政府主管部门、行业协会对估价机构的资质年检审查。估价资料的保存期一般应为15年以上。
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