房地产项目开发的一般程序

　　具备组织开发资金能力———————————&9658；自由资金、融资渠道
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　　投资可行性分析———————————&9658；研究、初步方案、详细方案
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　　确定项目———————————&9658；成立项目公司
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　　前期设计、报建手续———————————&9658；规划设计、建筑设计、房管部门审批
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　　组织施工———————————&9658；工程管理、各方协调
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　　制定营销策略———————————&9658；市场调研、初步方案、详细方案、实操方案
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　　建立销售体系———————————&9658；组织销售队伍、包括招聘、培训、管理等
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　　项目销售过程———————————&9658；内部认购、公开发售、持续销售、尾盘销售
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　　物业管理接管、开发商退出———————————&9658；售后服务、项目交付使用

　　房地产开发的周期长，投入得资金较高，一般中小得项目起码也需7－8年，而大型项目则在10年以上，而当中最难把握的就是项目的销售过程，所以现代房地产开发企业对策划销售人员的素质要求也越来越高。

　　房地产推广

　　1、房地产推广是开发商公开发售市场的全面展开

　　2、房地产推广的一般步骤：

　　前期信息公布——一般新项目推出之前，以新闻报导形式作介绍

　　内部认购期——可以参观现场、有意向的客户可以落诚意预订，而此时一般未有预售证。

　　首次公开发售——大范围广告宣传，公开向社会销售，如较好得楼盘还会采取抽签或排队认购的方式。

　　阶段性展销会——根据不同的组团推广或不同的时段进行销售，此时已办好预售证。

　　尾盘销售阶段——将剩余单位以特殊策略作扫货尾行动，如大降价或极优惠首期付款即入住策略。

　　3、房地产推广的包装

　　（一）现场包装

　　售楼部、样板房、沿途、建筑工地、周边环境

　　（二）服务包装

　　免费看楼车、免费停车、抽奖活动等。

　　（三）宣传包装

　　广告包装、派发宣传单张、现场大屏幕介绍等。

　　房地产推广途径

　　4、广告宣传的途径

　　报纸广告——平面广告、系列报导、新闻报导、夹报。

　　电视广告——黄金时段、广告杂志、公益广告、新闻采访。

　　电台广告——黄金时段、新闻消息。

　　户外广告——广告牌、灯箱、汽车。

　　网上广告——网站。

　　邮寄广告——小礼品、宣传单张。

　　赞助活动——公益广告、社会性活动，有的会以冠名方式进行。

　　5、房地产推广形式

　　展销会——一般选每周四至下周一举行，有现场展销及异地展销两种，通常会配合广告宣传。

　　联合展销——一般由政府部门主办，由多个房地产项目联合展示，每年大约2－3次。

　　推广活动——一般会配合展销会，有的大型项目会请明星出席。

　　社区活动——通常为已购业主联欢，目的是向业主的亲戚朋友作宣传。

　　巡展活动——配合项目营销计划，到周边地区进行巡回地展示活动。

　　直销活动——指直接上门向客户推介，一般有家访形式及推销形式。

　　房地产广告的大概内容

　　6、长期广告内容

　　主要反映整个项目的最优势方面，通常以一个主题语作主要内容，如碧桂园“给你一个五星级的家”，光大花园的“大榕树下，健康人家”等。新闻载体多为广告牌、灯箱、汽车等。

　　7、短期广告

　　主要根据各个展销会的主题而定，新闻载体为报纸广告、电视广告、电台广告等。其中以报纸广告为主导，其他广告为辅助。

　　报纸广告分为形象广告及促销广告两种，一般情况下新项目会先以形象广告开头，之后再根据每期推广内容制作促销广告。

　　8、促销广告一般会有以下内容：

　　促销主题：如“某区新推出”，“庆祝封顶”，“庆祝交楼”，“现楼发售”等。

　　促销时间：如“某月19—22日”，“最后两日”等。

　　促销对象：如“全湖景单位特惠推售”，“十套保留单位一口价销售”等。

　　地理位置：多以公园、山水、一级马路等作为标志物。

　　限制销售：如“头十名送全屋家私电器”，“展销会期间额外98折”等。

　　固定资料：如发展商，代理商，电话等。

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