考点6：

　　在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。根据竞争程度的不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。

　　1、完全竞争

　　完全竞争市场必须具备以下几个条件：

　　（1）所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；

　　（2）有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者；

　　（3）市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；

　　（4）买者和卖者都可以自由进出市场；

　　（5）买者和卖者无串通共谋行为，也没政府干预。

　　2、垄断竞争

　　垄断竞争市场主要具有如下几个特点：

　　（1）卖者和买者都比较多；

　　（2）产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；

　　（3）市场信息比较完全。

　　3、寡头垄断

　　寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降，从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数量少，生产者之间容易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。

　　4、完全垄断

　　完全垄断分为：卖方垄断、买方垄断、双边垄断。

　　一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：

　　（1）只有一个卖者，而买者很多；

　　（2）产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异；

　　（3）新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。

　　造成卖方垄断的原因有：资源控制、政府许可限制（如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等

　　考点7：

　　在卖方与买方之间的竞争中，卖方为贵卖，会极力谋求抬高价格；买方为贱买，会极力谋求降低价格。至于最终的成交价格为多少，取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权和市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。

　　竞争关系不仅反映为买卖双方之间的竞争，还包括卖方内部成员之间的竞争和买方内部成员之间的竞争。卖方本来是要贵卖，但是卖方与卖方之间竞争的结果却会降低价格。买方本来是要贱买，但是买方与买方之间竞争的结果却会抬高价格。

　　考点3：

　　房地产市场周期大体有以下几个阶段：

　　1、上升期。在这一时期，需求不断增加，房屋（房地产）供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收人增加等时期。由于实质性需求的突然增加，市场上的房屋（房地产）供给不足，租金和售价不断上升；随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期，房屋空置率下降到正常水平。

　　2、高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

　　3、衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。

　　4、低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降，

　　考点8：

　　影响房地产需求量的因素，或者 对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有：

　　1、该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

　　2、消费者的收入水平。

　　3、相关房地产的价格水平。

　　4、消费者的偏好。

　　5、消费者对未来的预期

　　考点9：

　　弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。

　　在经济学里，将弹性数值分为5种类型：

　　1、弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。

　　2、弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。

　　3、弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。

　　4、弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。

　　5、弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。

　　需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线；需求缺乏价格弹性的需求曲线为一条斜率较大的曲线；需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线；需求完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横轴平等的直线；需求完全无价格弹性，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。

　　一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。

　　替代品：一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。如经济适用性住房与普通住宅之间。

　　互补品：对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。

　　供给富有价格弹性的供给曲线与纵轴相交；供给缺乏价格弹性的供给曲线与横轴相交；供给单一价格弹性的供给曲线与原点相交；供给完全富有价格弹性的价格的任何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横轴平等的直线；供给完全无价格弹性的价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲线是一条与纵轴平等的直线。

　　就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性就相应地比较小。

　　房地产供给弹性有：房地产供给的价格弹性、房地产供给的要素成本弹性。

　　房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比

　　房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比

　　开发周期长的房地产，供给弹性较小。

　　考点10：

　　是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。

　　形成供给有两个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。

建设工程教育网2021年房地产经纪人新课已开通，网校总结多年辅导经验，从学员实际需求出发，结合房地产经纪人考试重点、难点，融入先进的教学理念，为帮助考生高效备战2021年房地产经纪人考试，打造全新课程套餐！立即查看>>