第二部分 房地产开发经营与管理

　　第十章物业资产管理

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容以及收益性物业租金确定和费用测算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节物业资产管理的内涵

　　一、物业管理

　　二、设施管理

　　三、房地产资产管理

　　四、房地产组合投资管理

　　第二节物业管理的内容

　　一、制定物业管理计划

　　（一）确立目标

　　（二）检查物业质量状况

　　（三）形成租金方案和出租策略

　　（四）提出预算（包括管理费）

　　（五）签订物业服务合同

　　（六）物业管理记录和控制

　　二、加强市场宣传

　　三、制定租金收取办法

　　四、物业的维修养护

　　五、安全保卫

　　六、协调与业主和租户的关系

　　七、进行物业管理组织与控制

　　第三节写字楼物业管理

　　一、写字楼的分类

　　（一）甲级写字楼

　　（二）乙级写字楼

　　（三）丙级写字楼

　　二、写字楼分类过程中要考虑的因素

　　（一）位置

　　（二）交通方便性

　　（三）声望或形象

　　（四）建筑形式

　　（五）大堂

　　（六）电梯

　　（七）走廊

　　（八）写字楼室内空间布置

　　（九）为租户提供的服务

　　（十）建筑设备系统

　　（十一）物业管理水平

　　（十二）租户类型

　　三、写字楼租户的选择

　　（一）商业信誉和财务状况

　　（二）所需面积大小

　　1．可能面积的组合

　　2．寻租者经营业务的性质

　　3．寻租者将来扩展办公室面积的计划

　　（三）需要提供的物业管理服务

　　四、写字楼租金的确定

　　（一）计算可出租或可使用面积

　　（二）基础租金与市场租金

　　（三）出租单元的面积规划和室内装修

　　五、写字楼的租约与租约谈判

　　（一）租赁合约中的标准条款

　　（二）折让优惠和租户权利的授予

　　第四节零售商业物业管理

　　一、零售商业物业分析

　　（一）零售商业物业的分类

　　1．市级购物中心

　　2．地区购物商场

　　3．居住区商场

　　4．邻里服务性商店

　　5．特色商店

　　（二）零售商业物业的商业辐射区域分析

　　（三）特色、位置和停车

　　二、零售商业物业租户的选择

　　（一）声誉

　　（二）财务能力

　　（三）组合与位置分配

　　（四）需要的服务

　　三、零售商业物业的租金

　　（一）基础租金

　　（二）百分比租金

　　（三）代收代缴费用和净租约

　　（四）租金的调整

　　四、零售商业物业的租约

　　（一）关于每一独立承租单元的用途

　　（二）限制经营内容相似的租户

　　（三）限制租户在一定地域范围内重复设店

　　（四）营业时间

　　（五）公用面积的维护

　　（六）广告、标志和图形

　　（七）折让优惠

　　（八）其他条款

　　五、零售商业物业的其他管理工作

　　第五节物业管理费用的测算与财务报告

　　一、收益性物业经营状况的评估

　　（一）现金流

　　1．潜在毛租金收入

　　2．空置和收租损失

　　3．其他收入

　　4．有效毛收入

　　5．经营费用

　　6．净经营收入

　　7．抵押贷款还本付息

　　8．现金流

　　（二）相关问题分析

　　1．物业估价

　　2．准备金和保证金基金

　　3．所得税

　　二、收益性物业管理中的经营费用

　　（一）人工费

　　（二）公共设施设备日常运行、维修及保养费

　　1．维修和保养费

　　2．室内装修费

　　3．生活用水和污水排放

　　4．能源费

　　5．康乐设施费

　　6．杂项费用

　　（三）绿化养护费

　　（四）清洁卫生费

　　（五）保安费用

　　（六）办公费

　　（七）固定资产折旧费

　　（八）不可预见费

　　（九）保险费

　　（十）物业服务企业管理费和利润

　　（十一）法定税费

　　（十二）房产税

　　三、收益性物业管理中的预算

　　（一）年度运营预算

　　（二）资本支出预算

　　（三）长期预算

　　四、收益性物业财务收支报告

　　考试要求

　　1．掌握物业管理

　　2．熟悉设施管理

　　3．熟悉房地产资产管理

　　4．了解房地产组合投资管理

　　5．掌握制定物业管理计划

　　6．熟悉加强市场宣传

　　7．掌握制定租金收取办法

　　8．了解物业的维修养护

　　9．了解安全保卫

　　10．了解协调与业主和租户的关系

　　11．了解进行物业管理组织与控制

　　12．掌握写字楼的分类

　　13．熟悉写字楼分类过程中要考虑的因素

　　14．熟悉写字楼租户的选择

　　15．掌握写字楼租金的确定

　　16．了解写字楼物业的租约与租约谈判

　　17．掌握零售商业物业分析

　　18．熟悉零售商业物业租户的选择

　　19．掌握零售商业物业的租金

　　20．了解零售商业物业的租约

　　21．了解零售商业物业的其他管理工作

　　22．掌握收益性物业经营状况的评估

　　23．掌握收益性物业管理中的经营费用

　　24．熟悉收益性物业管理中的预算

　　25．熟悉收益性物业财务收支报告

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