1.中心区并未出现明显的衰退

　　西方国家在郊区化过程中，许多城市出现了经历了制造业、人口和商业迁出中心城区后造成的“大城市空心化”的现象。比如曾经是新泽西州最大的纽瓦克市的市中心商业区，从1964年到1992年，那里的百货公司一家接一家地倒闭，剩下的只能成为郊区购物城的补充，服务对象是那些居住在内城而不去郊区购物的中下阶层的顾客。但是值得一提的是，当前国外掀起了一股中心城区复兴的风潮，采取了一系列重振中心区零售业的措施，比如采用步行街、建立公众聚会场所、采用复古的建筑风格、扩大城市的立体层次扩大停车场面积，对零售商提供低息贷款等等，不少中心城区已经看到了复兴的希望。

　　由于我国目前还处于工业化阶段，城市，尤其是沿海发达城市，吸引了大批农村剩余劳动力进城，城市发展仍处于城市化后期和郊区化初期；经过CBD优化和产业结构高级化，城市用地结构得到调整，工业迁到近郊或郊区，商业、金融业、办公业等产业集聚在城市中心，加强了城市中心的现代化。同时由于我国发达地区大城市尚处于郊区化初期，城郊结合部和一些郊区化地区基础服务设施缺乏及时和科学的规划，如交通、商业、教育等滞后于人口郊区化，大部分工薪阶层尽量选择靠近市中心居住，或者在市区内购物。因而中国一些大城市目前在制造业、人口向外迁移和商业郊区化的过程中，中心区的商业还是非常活跃。

　　2.发展的不平衡性

　　由于中国的郊区化还处于初级阶段，只在一些特大城市出现了郊区化的现象。只有北京、上海和沈阳等少数城市处于由向心集聚向离心分散转变的时期，因此从全国来看，表现为不平衡性。这些城市的郊区化人口和工业的郊区化表现得相对比较成熟，但是，商业郊区化现象则还处于初级阶段，表现出不少的问题。