房地产经纪人考点汇总（二）

　　考点11：

　　影响房地产需求量的因素，或者 对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有：

　　1、该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

　　2、消费者的收入水平。

　　3、相关房地产的价格水平。

　　4、消费者的偏好。

　　5、消费者对未来的预期

　　考点12：

　　弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。

　　在经济学里，将弹性数值分为5种类型：

　　1、弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。

　　2、弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。

　　3、弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。

　　4、弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。

　　5、弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。

　　需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线；需求缺乏价格弹性的需求曲线为一条斜率较大的曲线；需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线；需求完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横轴平等的直线；需求完全无价格弹性，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。

　　一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。

　　替代品：一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。如经济适用性住房与普通住宅之间。

　　互补品：对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。

　　供给富有价格弹性的供给曲线与纵轴相交；供给缺乏价格弹性的供给曲线与横轴相交；供给单一价格弹性的供给曲线与原点相交；供给完全富有价格弹性的价格的任何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横轴平等的直线；供给完全无价格弹性的价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲线是一条与纵轴平等的直线。

　　就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性就相应地比较小。

　　房地产供给弹性有：房地产供给的价格弹性、房地产供给的要素成本弹性。

　　房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比

　　房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比

　　开发周期长的房地产，供给弹性较小。

　　考点13：

　　是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。

　　形成供给有两个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。

　　考点14：

　　对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有：

　　1、该种房地产的价格水平。

　　2、该种房地产的开发成本。

　　3、该种房地产的开发技术水平。

　　4、开发商对未来的预期。

　　它们对房地产供给量的影响分别如下：

　　1、该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。

　　2、该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。

　　3、该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。

　　4、开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。

　　考点15：

　　房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。

　　在下图（a）中，横轴表示供给数量，纵轴表示价格。由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。如下图（b），以S0为基础，在影响房地产供给的其他因素不变的前提下，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S0向左位移到S1；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S0向右位移到S2、

　　考点16：

　　房地产的均衡价格是指房地产的需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。

　　当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说，在市场机制作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。一般来说，供给不变，当需求增加时，将引起均衡数量增加，均衡价格上升。

　　均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方之间或卖方之间的竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

　　考点17：

　　弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。具体地说，它告诉人们一个变量发生1% 的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。

　　房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。其中，需求的价格弹性通常简称需求弹性。

　　房地产的需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。即：

　　房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 / 房地产价格变化的百分比

　　在通常情况下需求的价格弹性是一个负数，通常直接写成正数。

　　房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 / 消费者收入量变化的百分比

　　房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 / 人口数量变化的百分比

　　房地产需求的交叉弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1% 所引起的其需求量的百分比变化。

　　考点18：

　　可将房地产的供求状况分为4种类型：

　　1、全国房地产总的供求状况；

　　2、本地区房地产的供求状况；

　　3、全国本类房地产的供求状况；

　　4、本地区本类房地产的供求状况。

　　由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况的，主要是本地区本类房地产的供求状况。

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