房地产经纪人考点汇总（四）

　　考点29：

　　房地产投资是指以房地产为对象的投资，是借助于房地产来获得收益的投资行为。

　　房地产投资项目经济评价的步骤；

　　不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3个步骤：

　　1、估计相关的现金流量；

　　2、计算有关的评价指标；

　　3、将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。

　　考点30：

　　现金流量是指一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。

　　现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。

　　现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

　　净现金流量＝现金流入量－现金流出量

　　考点31：

　　为直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来，该图即是现金流量图。

　　现金流量图的习惯表示方法是：

　　1、用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，即计息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常为年；

　　2、划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到 n 结束的时间序列，在该线的左端，以0表示时间序列的起点，同时它也是第一个计息周期的起始点，依次向右延伸，从1到n 分别代表各计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点。

　　3、用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出，以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小，即现金流量越大，垂直线越长。

　　综上所述，把握现金流量图应把握下列几点：

　　1、时间段的总长度：时间段从何时开始至何时结束。

　　2、时间段的指向：时间的推移是自右向左，即右边为过去，左边为未来。

　　3、时间段的划分：根据实际需要，按年、半年、季、月等，对时间段进行划分。

　　4、现金流量在时间段上发生的具体时点。

　　5、现金流量在该时点上发生的具体数额。

　　6、现金流量图上的垂直箭头，向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。

　　考点32：

　　任何一项理性的投资在事前都应经过3个阶段：

　　1、投资机会寻找；

　　2、投资机会评价（又称投资项目评价、投资方案评价）；

　　3、投资机会选择（又称投资决策，其结果为投资和不投资两种）。

　　其中，投资项目经济评价是最重要的环节之一，它为投资决策提供依据。

　　投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指投资收益的不确定性，即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会有亏损。任何一项投资都包含着收益和风险两个基本因素。这两个因素又可归纳为3个方面：

　　1、预期收益的大小；

　　2、预期收益的持续时间；

　　3、预期收益获取的可靠性（又称安全性、确定性、可能性、稳定性等）。

　　风险分析包括风险发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。具体来说，如果风险一定，投资者会选择收益最高的；如果收益一定，投资者会选择风险最小的。高风险要求有高收益——投资者希望取得较高的预期收益，作为其冒较大风险的补偿。

　　根据风险偏好，可以将投资者分为3类：

　　1、投机型的投资者，如通常所说的冒险家、赌徒。

　　2、保守型的投资者，如通常所说的胆小鬼。

　　3、普通投资者，大多数投资者属于这一类。

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