估价师考试房地产经营与管理全试题（二）

　　二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

　　1、工程项目管理的基本职能是计划（ ）

　　A、组织 B、决策 C、控制 D、协调 E、反馈

　　答案：A、C、D

　　2、政府宏观调控房地产市场的手段包括（ ）

　　A、土地供应计划 B、地价的杠杆作用

　　C、诚信建设 D、税收政策 E、政府定价

　　答案：A、B、D

　　解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。

　　3、经营收入包括（ ）

　　A、销售收入 B、出租收入

　　C、自营收入 D、营业外收入 E、上年未分配利润

　　答案：A、B、C

　　解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入。

　　4、房地产开发项目的主要不确定因素有（ ）

　　A、土地费用 B、建安工程费用 C、 运营费用

　　D、空置率 E、容积率

　　答案：A、B、E

　　解析：C、D主要为置业投资项目的不确定因素。

　　5、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ）

　　A、最乐观预测值 B、最悲观预测值

　　C、最可能预测值 D、最客观的预测值 E、最原始的评估值

　　答案：A、B、C

　　解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

　　6、财务评价中损益表用以计算（ ）等评价指标。

　　A、成本利润率 B、投资利润率

　　C、资本金利润率 D、资本金净利润率 E、资产负债率

　　答案：B、C、D

　　解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。

　　7、个人住房抵押贷款包括 （ ）

　　A、商业性住房抵押贷款 B、商用房地产抵押贷款

　　C、政策性住房抵押贷款 D、在建工程抵押贷款

　　E、个人置业抵押贷款

　　答案：A、C

　　解析：个人住房抵押贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。

　　8、写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人（ ）方面。

　　A、经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容

　　B、办公人员数量 C、声誉

　　D、财务的稳定性和长期盈利的能力 E、所需面积大小

　　答案：A、C、D、E

　　解析：不用考虑办公人员数量。

　　9、产生房地产泡沫的原因包括（ ）

　　A、土地的有限性和稀缺性

　　B、投机需求的膨胀

　　C、金融机构的过度放贷

　　D、开发商对市场预测的偏差

　　E、开发商之间的非理性行为

　　答案：A、B、C

　　解析：D、E、为房地产过度开发的成因。

　　10、项目竣工档案中的技术资料的内容包括（ ）

　　A、前期工程资料

　　B、土建资料

　　C、安装方面的资料

　　D、 设计文件 E、变更资料

　　答案：A、B、C

　　11、购买者的购买决策过程由（ ）阶段构成。

　　A、引起需要 B、收集信息

　　C、评价方案 D、决定购买 E、买后行为

　　答案：A、B、C、D、E

　　12、某投资者用自有资金购买了一商业店铺，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项目计划中将面临着（ ）风险。

　　A、收益现金流 B、资本价值 C、购买力 D、政策 E、政治

　　答案：B、C、D、E

　　解析：形成出租后则不存在收益现金流风险。

　　13、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（ ）

　　A、净现金流量 B、贷款利率 C、基准收益率

　　D、开发经营周期 E、资产负债率

　　答案：A、C、D

　　解析：不包手B、E

　　14、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ） 和贷款综合评价等方面的评估。

　　A、 客户规模 B、客户评价 C、担保方式

　　D、项目评估 E、项目抵借比

　　答案：B、C、D

　　解析：金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。

　　15、通常把大型零售商业物业的辐射区域为（ ）。

　　A、主要区域 B、次要区域 C、规划区域

　　D、衍射区域 E、边界区域

　　答案：A、B、E

　　解析：通常把大型零售商业物的辐射区域为主要区域、次要区域、边界区域。