（一）个人住房贷款的种类

　　个人住房贷款除了可按前述的贷款保证方式、贷款利率是否变化、贷款期限长短、贷款风险承受对象来分类，还可以有下列分类：

　　1.按资金来源，个人住房贷款可分为商业性贷款、公积金贷款和组合贷款。

　　2.按贷款偿还方式，个人住房贷款可以分为到期一次还本付息的贷款和分期还款的贷款。分期还款的贷款是要求分期偿还利息和本金的贷款。通常贷款期限在1年以内（含1年）的，采取到期一次还本付息方式；贷款期限在1年以上的，采取分期还款方式。分期还款方式又有等额本息还款方式（简称等额还款方式）、等额本金还款方式、等比累进还款方式、等额累进还款方式等多种。借款人虽然可根据需要选择还款方式，但一笔借款通常只能选择一种还款方式，借款合同签订后一般不得更改。

　　3.按住房交易形态，个人住房贷款可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。

　　4.按贷款用途，个人住房贷款可分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款等。个人购房贷款按购房类型，又可分为个人购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。

　　5.按借款人类型，个人住房贷款可分为本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款。

　　题目：按贷款用途，个人住房贷款可分为：（  ）。
　　A.个人购房贷款
　　B.个人自建住房贷款
　　C.个人大修住房贷款
　　D.个人购买经济适用住房贷款
　　E.个人购买商品住房贷款

　　答案：（ABC）

　　（二）个人住房贷款的特点

　　个人住房贷款有下列几个特点：

　　1.长期性。个人住房贷款期限多为十几年，二十几年，最长期限可达30年。

　　2.零售性。

　　3.分期偿还。

　　（三）个人住房贷款中的几个主要术语

　　l首期付款。简称首付款、头款，是指购买住房时的首次付款金额。

　　2.首付款比率。是指首期付款占所购住房总价的比率。一般有最低首付款比率的规定。如最低首付款比率为20％，则一套总价为25万元的住房，购房人的首期付款应为5万元。

　　3.贷款金额。简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。在住房贷款中，需借款的数额一般为所购住房总价减去首期付款后的余额。

　　4.贷款价值比率。又称贷款成数，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的80％。

　　5.贷款期限。是指借款人应还清全部贷款本息的期限。6.贷款利率。是指借款合同中所规定的贷款利率。有固定利率和浮动利率。

　　7.分期偿还额。是指在分期还款的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。

　　8.偿还比率。又称收入还贷比，是指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30％以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月偿还额超过其家庭月收入的30％。

　　9.月房产支出和收入比。计算公式为：

　　月房产支出和收入比=本次贷款的月还款额+月物业管理费/月均收入

　　10.月所有债务支出与收入比。计算公式：

　　月所有债务支出与收入比+本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额/月均收入

　　中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。

　　11.贷款额度。又称贷款限额。贷款人一般会用不同的指标，

　　对借款人的贷款金额做出限制性规定，如：（1）贷款金额不得超过一最高金额；（2）贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的垒额；（3）贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款整额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

　　12.贷款余额。是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。

　　题目：在个人住房贷款中，偿还比率通常是指（  ）。（2004年试题）
　　A.借款人已偿还贷款占未偿还贷款的比率
　　B.借款人已偿还贷款占全部贷款的比率
　　C.借款人月偿还额占其家庭月收入的比率
　　D.借款人年偿还额占其家庭年收入的比率

　　答案：（C   ）

　　题目：以下关于个人住房贷款的说法中，正确的有（    ）。（2003年试题）
　　A.偿还比率通常为借款人的月偿还额占借款人家庭年收入的比率
　　B.贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚末偿还的贷款本息数额
　　C.贷款成数是指贷款金额占抵押房地产价值的比率
　　D.贷款额度可以超过按照最高偿还比率计算出的金额
　　E.在个人住房贷款中，住房的寿命越短，贷款期限会越短

　　答案：（CE ）

建设工程教育网2021年房地产经纪人新课已开通，网校总结多年辅导经验，从学员实际需求出发，结合房地产经纪人考试重点、难点，融入先进的教学理念，为帮助考生高效备战2021年房地产经纪人考试，打造全新课程套餐！立即查看>>