2008年房地产估价师考试《案例分析》练习题十一

2008-10-16 09：43　　来源：　　字体：大小　　打印收藏

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对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见表1，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

名称	数值	名称	数值
总建筑面积	25000㎡	房屋重置价格	2000元/㎡
可出租建筑面积	22000㎡	房屋耐用年限	50年
设备用房建筑面	2500㎡	房屋维修费率（年）	房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积	500㎡	月物业管理费	5元/㎡
营业税及附加率	5.55%	土地剩余年限	45年
接租金收入计的房产税率	12%	年报酬率	5%
平均正常空置率	10%	管理费用率（含保险费、租赁费用）	租金的3%
可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费）	50元/㎡	——	——

估价测算如下（节选）：
（一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10％）元/㎡=13068000元
（二）年运营费用1.年维修费用
25000㎡×2000元/㎡×2％=1000000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3％+500×50％=692040（元）
3.年营业税及附加=13068000元×5.55％=725274元
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
（三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000元-2417314元=10650686元
（四）估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/（1+5%）⁵⁰]元=194438130元

答案：

（1）年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为；
22000㎡×50元/㎡×12×（1-10％）=11880000元
（2）年管理费用计算错误，不应计人管理用房租金损失。应为：
年管理费用=年有效毛收入×3％=11880000元×3％=356400元
（3）年房产税、营业税及附加应为：11880000×（12％+5.55%）=2084940元
因此年运营费用应为三项之和：
年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元；
年净收益（年净租金）=11880000-3441340=8438660元。
（4）估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：
估价结果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）⁴⁵]=149989335元=14999万元