综合分析题（每小题2分。由单项选择题或多项选择题组成。错选，本小题不得分；少选，所选择的每个选项得0.5分）

　　（一）甲房地产开发公司（以下简称甲）在A省B市建设C住宅小区。C 住宅小区占地40公顷，其中，5公顷的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。1999年6月，甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司（以下简称乙）代理出售。同年7月，丙签订了购买该小区D栋套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100平方米。房屋交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理。”同年8月，甲经有关部门批准调整了原规划设计，D套房屋的建筑面积变更为105平方米，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测，D套房屋的套内建筑面积为83平方米，套内阳台建筑面积为3平方米，分摊的共有建筑面积为21平方米。

　　1．甲以出让方式获得C小区土地使用权应当由（ ）批准。
　　A、B市土地管理部门
　　B、B市人民政府
　　C、A省人民政府
       D、国务院

　　2．甲预售商品房时，应当具备（ ）等条件。
　　A、取得土地使用权证
　　B、投入资金达到工程建设总投资20%
　　C、取得建设工程规划许可证
　　D、取得商品房预售许可证

　　3．乙代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。
　　A、商品房预售许可证
　　B、商品房销售广告
　　C、房屋综合验收合格证明
　　D、 甲出具的商品房销售委托合同

　　4．签订商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。
　　A、工商 　　B、土地 　　C、房产 　　D、 建设

　　5．丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内作出书面同意的视为接受。
　　A、5 　　B、10 　　C、15 　　D、20

　　6．甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。
　　A、营业税 　　B、城市维护建设税 　　C、契税 　　D、房产税

　　7．在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ）平方米。
　　A、100 　　B、104 　　C、105 　　D、107

　　（二）王×委托×房地产经纪公司购买一套商品住宅供自己居住，该房地产经纪公司的执业房地产经纪人程×经过比较，推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅，王×同意购买。于是程×与×房地产开发公司于2001年4月12日签订《×市内销商品房预售合同》。王×将佣金交给程×，并将全部购房款交给×房地产开发公司，该开发公司于2001年10月18日将王×所购商品住房交付其使用。

　　8．王×与×房地产经纪公司之间的业务关系属于（ ）。
　　A、代理 　　B、居间 　　C、行纪 　　D、代办

　　9．程×与王×在进行业务洽谈时，应事先确定的事项有（ ）。
　　A、拟采用的经纪合同类型
　　B、佣金标准
　　C、服务标准
　　D、程与房地产经纪公司的佣金分成

　　10．程×在与×房地产开发公司进行业务洽谈时，为确保王×了解和掌握该开发公司的主体资格、生产经营状况及信誉，应查验公司的（ ）证件。
　　A、营业执照
　　B、商品房预售许可证
　　C、建筑工程施工许可证
　　D、售楼说明书

　　11．《商品房预售合同》应由（ ）向政府管理部门登记备案。
　　A、王×
　　B、程×
　　C、×房地产经纪公司
　　D、×房地产开发公司

　　12．王×取得所购商品住房所有权的日期为（ ）的日期。
　　A、商品房预售合同签订
　　B、商品房预售合同生效
　　C、王×所购商品住房竣工
　　D、取得房屋权属证明

　　（三）某居民欲购买一套商品房住房，看中了某个商品住宅项目，找到该项目售楼处，向销售人员咨询了如下问题。假设你是该销售人员，请给予回答。

　　13．购买其中标价3000元/m²、面积为100m²的一套住房，如果按要求交付了20%的首付款，余款全部向银行抵押贷款，贷款10年，按月等额偿还。月还款额为（ ）元（假定银行贷款年利率为5%）。
　　A、2000.0 　　B、2500.0 　　C、2545.6 　　D、2590.0

　　14．购买上述住房所需的贷款额不知能否足额贷到，银行确定其最高贷款金额的依据是（ ）。
　　A、 不超过按照最高偿还比率计算出的金额
　　B、 不超过按照最高贷款价值比率计算出的金额
　　C、 不超过住房公积金的最高贷款限额
　　D、 不超过购房首付款的3倍

　　15．购买上述住房的购房款可以采用下列方式支付，如果不考虑支付能力，对购房人最有利的付款方式是（ ）（假定年折现率为5%）
　　A、 现在一次性付款价格优惠5%
　　B、 首付20%，余款分两期每隔半年支付一次
　　C、 首付10万元，余款分两期每隔半年支付一次
　　D、 一年后一次性付款不给优惠

　　16．向银行申请抵押贷款，银行通常要求借款人购买有关保险，其理由是（ ）。
　　A、用以抵押的房地产有可能毁损、灭失
　　B、用以抵押的房地产的价值有可能因经济不景气而降低
　　C、借款人有可能死亡、丧失劳动能力
　　D、借款人可能因失业等而不能获得预期收入

　　（四）李×与甲房地产经纪机构（以下简称甲）签订房地产经纪合同，约定将其房屋委托给甲出售，期限是自合同签订之日起至2002年3月31日止。甲在合同期限内未将房屋卖出，李×也未与甲办理继续委托手续。2002年7月10日，甲为李×物色到买家乙并以李×的名义与已签订了房屋买卖合同。2002年7月20日，甲通知了李×，李×当日办理了产权过户等手续。

　　17．甲以李×的名义与乙签订房屋买卖合同属于（ ）行为。
　　A、无权代理 　　B、越权代理 　　C、有权代理 　　D、表见代理

　　18．2002年7月10日时，房屋买卖合同的效力为（ ）。
　　A、有效 　　B、无效 　　C、部分有效 　　D、效力待定

　　19．2002年7月20日时，房屋买卖合同的效力为（ ）。
　　A、有效 　　B、无效 　　C、部分有效 　　D、效力待定

　　20．李×办理了产权过户等手续属于（ ）行为。
　　A、明示
　　B、默示
　　C、追认房屋买卖合同效力
　　D、追认房地产经纪合同效力

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