房地产估价师考试《案例与分析》解题思路分析一
一、综述:
1、问答:考估价的基本事项,估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响),价值内涵,技术路线,方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值,计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。
2、单选:考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错:考对估价的一般要求,对报告的熟悉程度,基本原理的一般应用,估价方法掌握。
4、改错:考估价方法在应用中的难点。
第一节:问答及单选题:
问答题答题技巧:
1、解决的办法是:仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的,他的思路是怎样的。顺着它的思路走,才能解决问题。
2、另外,问答题一般每题都有3~5个小点,在数量上也要有个底。
3、条理清楚,论点突出,明显
4、结构清晰:
一、房地产估价的技术路线:
确定房地产价格内涵和价格形成过程。
1、什么是技术路线?路线的三个方面
①价格内涵,由目的确定
②估价思路,由原则原理确定
③估价方法,由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
2、技术路线与估价要求事项的关系?
①与估价方法:每种方法都体现了一种技术路线(p6)
②与估价对象:估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③与估价目的:目的决定内涵,从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。
※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。
b、不同类型房地产适用不同的估价方法,有不同技术路线。
d、估价对象状况(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产)
④与估价时点:估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则:技术路线反映价格形成过程,估价原则体现了价格形成原理,因而制定路线要遵守估价原则。
⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程:
①确定估价的基本事项(对象、目的、时点);
②确定价格内涵(一定要先说清楚);
③选择适宜方法、途径
④方法应用要点或者需要特殊处理的地方
二、价格解释对价格有争议、疑惑
[(对两种正确结果分别解释)哪些是影响价格的因素?从因素入手]
①目的不同,价格类型不同;
②时点不同,价格不同。(动态价格)<市场环境、供求状况均要变;估价对象也会变化><期限、成新、房地产状况>;
③交易状况是否变化<权力束在限制约束下,交易状况不同>;
④估价原则<是否改变用途,最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉;
⑤估价方法<两个机构评估,不同方法产生价格差异〉
三、 资料的搜集。
资料反映形成价格的影响因素,哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同,要有针对性)
1、 一般资料:
(1) 项目的有关资料:
①估价目的(委托方提供);
②委托方基本情况(法人、住址、联系电话);
③项目有关文件。
(2) 估价时点房地产市场状况的资料:
① 一般性的;
② 地区性的;
③ 本类型房地产资料(商业、特殊物业)
(3) 估价对象状况的资料:土地的、房屋的位置、面积、权利状况……
(4) 估价对象区域条件资料:① 交通。② 环境。③ 繁华程度。
(5) 相关法律、法规、政策。
2、 不同估价方法应收集的主要资料(四章P191)
(1) 市场法:
① 交易实例及实例房地产状况。
② 不同交易情况价格差异的资料。
③ 房地产价格指数及利率方面的资料。
④ 房地产状况修正的有关技术资料。
(2) 成本法:
① 土地取得成本方面的资料。
② 土地开发和房屋建设方面的资料。
③ 管理费用方面的资料。
④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。
⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。
⑥ 建筑物的折旧方面的资料。
(3) 收益法:
① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。
② 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。
③ 折旧、剩余收益年限等资料。
④ 报酬率方面的资料。
(4) 假设开发法:
① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。
② 同类房地产市场售价。
③ 同类项目开发周期、开发费用。
④ 同类项目开发利润或收益资料。
⑤ 折现率确定的有关资料。
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