摘要： 住宅建设与千家万户息息相关，它涉及到每个居民的切身利益。住宅建设又与国家、社会关系密切，它影响着国家发展与社会安定。建国以来，党和国家十分关心城镇居民的住房问题，重视住宅建设工作，但由于受到“先生产、后生活”的政策干扰，从1949年至1978年的城镇住宅建设总量只有近5亿㎡，人均居住面积仍为3.6㎡，人民居住水平与建国初期相比并未得到提高。

    1979年改革开放以后，住宅建设与其他领域一样取得了很大成就，城镇住宅建设从1979年至 1998年的20年共建约35亿㎡，为建国前30年建设量的7倍，1998年人均居住面积达到9.3㎡，人民居住水平有了较大改善。特别是近年来，国家提出将住宅建设作为国民经济新的增长点和居民新的消费热点，并将住房制度由福利型分配转为货币型分配，住宅建设进入由“数量型”转向“质量型”的住宅开发建设阶段。在居住区规划与住宅设计中，积极推进“以人为核心”的设计观念和“可持续发展”方针，通过规划设计的创新活动，创造出具有地方特色，设备完善和达到21世纪初叶现代居住标准的居住环境。从而使中国住宅建筑技术获得整体的提高，我国住宅产业现代化将进入新的发展时期。

　　关键词： 住宅设计 建筑历史

　　发展与成就

　　一、规划布局

　　解放初期，居住区规划采用“邻里单位”的规划理论，这是受欧美诸国规划理论和实践的影响，居住区内设有小学和日常商业点，其基本理论是使儿童活动和居民日常生活能在本区内解决，住宅多为二、三层，类似庭院式建筑，成组布置，比较灵活自由。

　　五十年代中期采用居住区；街坊的规划方式，每个街坊面积一般为五、六公顷，街坊内以住宅为主，采用封闭的周边式布置，有的配置少量公共建筑，儿童上学和居民购物一般需穿越街坊道路。这种组合形式的院落能为居民提供一个安静的居住环境，但由于过分强调对称，或“周边式”布局造成许多死角，不利通风和日照，居住条件恶化。

　　五十年代后期发展成居住小区规划理论。小区的规模比街坊大，用地一般约为10公顷，以小学生不穿越城市道路、小区内有日常生活服务设施为基本原理。由于相应扩大城市道路的间距，适合现代交通的要求。居住小区内一般采用居住小区；住宅组团两级结构，住宅组团的规模与内容也不断演变，由最初的只设托幼机构到后期与居委会的管理范围相吻合。

　　六十年代，在总体布局中运用“先成街、后成坊”的原则，新村中心采用一条街的形式，沿街两旁各种商店、餐馆、旅馆、剧场等商业文化设施齐全，形成热闹繁华的商业中心，既方便了居民的生活，又体现了新的城市风貌。由于“先成街”的片面性，有的城市的小区只成了街，而未成坊，形成了“一张皮”的局面，达不到最初规划意图。

　　七十年代后期为适应住宅建设规模迅速扩大的需求，统一规划、统一设计、统一建设、统一管理成为当时主要的建设模式，建设规模扩充到居住区一级，在规划理论上形成居住区；住宅组团的规划结构。居住区级用地一般有数十公顷，有较完善的公建配套，如影剧院、百货商店、综合商场、医院等。居住区对城市有相对独立性，居民的一般生活要求均能在居住区内解决。

　　进入八十年代以后，居住区规划普遍注意了以下几个方面：一是根据居住区的规模和所处的地段，合理配置公共建筑，以满足居民生活的需要；二是开始注意组群组合形态的多样化，组织多种空间；三是较注重居住环境的建设，空间绿地和集中绿地的做法，受到普遍的欢迎。一些城市还推行了综合区的规划，如形成：工厂；生活综合居住区；行政办公；生活综合居住区；商业；生活综合居住区。综合居住区规划，使多数居民可以就近上班，具有有利工作、方便生活的特征。

　　八十年代中期开始，在全国各地开展的“全国住宅建设试点小区工程”，使我国住宅建设取得了前所未有的成绩，从规划设计理论、施工技术及质量、四新技术的应用等方面，推动了我国住宅建设科技的发展，在各方面取得了成就：

　　1、延续城市文脉。小区是城市的基本构成与有机组成部分，小区室外居住环境力求因地制宜，寻找当地的历史文脉及居民生活模式，使小区有机地融汇在城市的大环境中。

　　2、保护生态环境。小区建设与基地的地形、地貌、地物密切相关，规划设计时充分注意保护环境，为居民创造健康生活和成长的生态环境。

　　3、组织空间序列。小区按不同领域的各自属性和室外空间层次划分，形成由外向内、由动到静、由公向私，渐进的、符合人的行为逻辑的不同空间序列，并划分为公共、半公共、半私用、私用四级，各级空间功能达到室外活动和安全防卫的要求。

　　4、设置安全防卫。安全环境来自有效的小区规划和科学的小区管理。安全环境包括生理环境、心理环境和社会安全等因素。小区规划充分考虑居民有效防范行为。小区道路做到顺而不穿、通而不畅的布置。

　　5、建立服务系统。小区社会服务设施既考虑配套齐全，又设置得当，符合居民生活要求和行为轨迹。

　　6、塑造宜人景观。小区将主体要素的住宅造型尽可能与当地建筑风格协调一致，塑造不同的风格，使住宅有个性的外貌。充分利用基地的地形、地貌、地物是塑造视觉环境的有效途径，对于一个山丘、一块小塘、一片树林都应精心保留，并将他们纳入规划设计，创造生动诱人的景观环境。

　　九十年代开始的“中国城市小康住宅研究”和1995年推出的“2000年小康住宅科技产业工程”，对我国住宅建设和规划设计水平跨入现代住宅发展阶段起到了重要的作用。小康住宅强调以人的居住、生活行为规律作为住宅小区规划设计的指导原则，突出了“以人为核心”，把居民对居住环境、居住类型和物业管理三方面的需求作为重点，贯彻到小区规划设计整个过程中，编制了“小康住宅居住小区规划设计导则”，作为指导小区规划设计的重要指导文件，主要创新点和指导原则为：

　　1、突出以“社区”建设作为小区规划的深层次发展。通过小区的文化建设、环境建设、服务设施建设，有效地把人们活动的各方面有序地结合起来，发展社会文明和人际关系，创造现代生活条件的高尚小区。

　　2、打破固式化的规划理念。随着管理模式和现代居住生活的变化，小区规划结构应向多元化发展，鼓励规划设计的创新，而不再强调小区；组团；院落的模式和中心绿地的作法，淡化或取消组团的空间结构层次，以利生活空间和功能结构的更新创造。

　　3、坚持可持续发展的原则。在小区建设中留有发展余地，达到资源合理利用、环境结合充分，坚持灵活性和可改性的技术处置，特别对汽车停放作了前瞻性的策略布置。

　　4、从小区规划的一开始，就引入物业的概念，规划设计要保证物业管理及服务方面的便利条件。

　　二、住宅设计

　　住宅设计是随着国家经济水平的提高而相应改变的。从五十年代简易住宅、“合理设计，不合理使用”的大面积住宅、小面积住宅以及节约用地和独门独院住宅等，经过曲折的变化，直至八十年代注意倡导使用功能合理、套型变化多样、空间利用充分和环境效果良好的设计，使住宅设计有了较大的进步。

　　建国初期，住宅设计大体是按照欧美的生活方式进行平面布局：以起居室为中心组合其它空间，多为低层，一般为砖木结构，少量为钢筋混凝土结构。五十年代中期引入了前苏联单元式住宅设计手法，取消了以起居室为中心的居住模式，改为内走廊式布置，增加了独立房间，改善了厨卫条件，当时十分强调加大进深，减小开间尺寸以降低造价和节约用地，但由于面积标准较高，被迫使多个家庭合用一套住宅，使用非常不便。

　　六十年代“在干打垒”精神指导下，全国设计了一批简易住宅，减小了建筑物的开间与进深，厨房及厕所的尺寸也极小，并不分地区条件地广泛采用“浅基、薄墙”等节约措施，住宅的简易程度已不能满足人的基本生活需求与房屋的基本要求，形式也相当简单，造成事实上的极大浪费。

　　七十年代，为解决大城市土地缺乏，而住宅又急需的矛盾，在北京和上海等大城市少量兴建了一些高层住宅，并随之探讨高层建筑技术的多种体系，对促进高层住宅技术提高与成熟起了积极的作用。但是，由于建筑标准控制的原因，大多居住条件差，设备简陋，居住满意度较低。

　　从1979年开始至今，建设部举办了多次全国性的城市住宅方案竞赛，竞赛的结果，基本反映了我国后期住宅设计水平和设计技术发展过程。

　　1979年的“全国城市住宅设计方案竞赛”首次提出 “住的上”、“分的开”与“住的稳”的要求，开始出现平面紧凑的一梯两户型；在平面模式上出现了由窄过道演变而成的小方厅型，又进而把小方厅变成了小明厅。二是注意了设计标准化、定型化与多样化的问题，提高了工业化的程度；提出了多种不同结构类型的住宅体系，特别强调模数参数，提倡在开间、进深少的前提下的系列化成套设计，以定型基本单元组成不同体型的组合体。三是注意了经济合理性，开始运用加大进深、缩小面宽的设计，达到节约用地的目的。由于当时唐山大地震的影响，方案特别强化住宅结构的抗震性能，平面结构整齐，对平面布置的灵活性带来一定的限制。

　　1984年开展了“全国砖混住宅新设想方案竞赛”，首次要求提高砖混住宅的工业化水平，以30%为基本系列，推行双轴线定位制，以保证住宅内部的装饰装修制品、厨卫设备、隔墙、组合家具等建筑配件走上定型化和系列化的道路。方案设计引入了“套型”的概念，以使此后住宅设计更符合科学的计量要求。这次方案反映了住宅单体设计的平面布置合理性、功能实用性与外部环境优美性，出现了以基本间定型的套型系列与单元系列平面和整体建筑的花园退台型、庭院型、街坊型低层高密度等多种类型的建筑，体现了标准化与多样化的统一。大厅小卧的平面模式开始得到发扬，逐渐向现代起居住宅迈进。

　　1987年举办了“中国‘七五’城镇住宅设计方案竞赛”，这次方案竞赛与前两次相比，更多地考虑了现代生活居住行为模式的影响，“大厅小卧”式住宅设计得到普遍重视和应用。方案还重视了室内使用功能，利用有限的面积，创造出丰富实用的空间，特别是厨房卫生间得到了设计者更多的重视。但是尚存在一些概念问题：如把大厅看作是小厅面积的扩大；为了节地，片面加大进深，使室内功能空间的使用功能和采光通风效果下降；以小开间的设计建成大开间，只不过是机械地扩大开间来达到空间灵活；高层住宅设计成了多层住宅的叠加，忽略了高层独有的结构选型、套型平面布置和消防疏散等特殊问题。

　　1989年进行了“全国首届城镇商品住宅设计竞赛”，这是配合住房体制改革和住宅商品化而进行的，竞赛要求把方案设计成“我心目中的家”，设身处地地创造一个宜人的居住环境。这次竞赛还要求设计人员在设计手法与理论上有所创新，认识商品住宅的特征，探讨商品住宅的模式，更新设计观念，推进商品住宅的发展。方案着重对中小套型的商品住宅设计和室内外居住环境的创造、室内空间的灵活度和适用度的增加、在每一平方米的充分利用等方面下功夫，以满足住户的选择心理和适应商品市场的要求。

　　1991年举行了“全国‘八五’新住宅设计方案竞赛”，方案竞赛反映了当时住宅设计注重功能改善，由追求数量转为讲究质量，由粗放型向精品型转换，方案体现了对住宅的适用性、居住的舒适度和安全度、充分利用面积和空间、节地节能、厨卫功能改善、能源利用、地方风貌及新结构新材料应用等的重视，特别应予指出的是，这次方案出现了空间利用的众多手法，诸如变层高、复合空间、坡屋面以至四维空间设计等，住宅的创作热情，达到从未有过的高度，表现了广大设计人员的创新精神。

　　1998年举办了以“迈向21世纪的中国住宅”为主题的“九五”住宅设计方案竞赛活动，竞赛的指导思想在于进一步激发设计人员的创作热情；在住宅产业化的引导下，充分利用技术进步和四新技术，创造现代居住生活水平的住宅套型，以适应市场的需求；要求住宅设计考虑住宅建设的可持续发展，要有适度的超前意识，能引导我国住宅建设在21世纪前期的发展方向。

　　此次方案特点反映在以下几个方面：

　　重视住宅的居住性。表现于生活合理，居住气氛浓厚。其一，平面布置的合理分区，做到公私分离、动静分离、居寝分离。其二，从不同角度来创造住宅的居住气氛，如设置跃层住宅，将私密性的卧室处于相对宁静的上层，使居住行为内外有别；设置多种交往的空间，扩大单元楼梯间的平台，扩大单元入口门厅，局部扩大外廊，组织空中叠层庭院，底层架空、顶部南向或北向退层，隔层设空中花园等，以加强邻里交往，增加居住气氛。

　　提高住宅的舒适性。舒适性包括平面空间尺度、视野、登高、采光、通风、日照等内容。在一定的套型面积标准条件下，尽可能扩大起居空间，适当放宽厨卫空间，在满足睡眠休息功能前提下，适当缩小卧室空间，使各功能空间的尺度合理，生活方便。尽可能地扩大视野，对处于凹口里的起居空间，要能满足对外不小于1.8米的开口面，减少凹口的深度，并设置了落地窗，以能获得较宽敞的视野；高层住宅的凹口，尽量避免布置在主要房间，不致造成窗口面向墙壁，视觉受阻。采用9-11层的小高层住宅类型，在多层住宅的基础上增设电梯，既方便了住户的登高，又可增加土地的利用率。

　　强调可持续发展。框架剪力墙结构为住宅内部提供了灵活可变的空间，也为住宅的可持续发展创造了条件。厨房卫生间定型定位，灵活再分隔卧室、起居厅、餐厅、贮藏间各个空间。同面积的平面变换菜单式套型、局部大空间的再分隔套型、潜伏设计变化套型等手段，为居民参与设计，增加灵活性和居民的再改造提供了可能。

　　加强厨卫的整体设计。厨卫功能复杂，管道较多，产品类别多，技术难度大，要求厨卫从整体设计着手，综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置及通风排气，做到了设备布置紧凑合理；管线综合敷设达到集中和隐蔽；排风装置配套，油烟废气排除畅通无串烟、倒烟现象等，提高厨卫内部功能质量。

　　合理利用资源。节地措施得到充分的重视，在不恶化居住环境条件下尽可能加大进深，缩小面宽。内廊跃层高层、联塔式住宅、北向退层、顶层为坡屋面、东西向布置住宅等方法，均是具有良好节地效应的形式。平面的规整形，外围护墙和屋面采用高效保温性能材料和受力结构的复合体，密闭性能良好的外门窗，也都成为住宅节能有效的方式。

　　加大科技含量。广泛推广应用新结构、新材料、新设备，更多地探索智能技术，如建立电子信息网络系统、安全防范可视对讲系统、电子安全防灾监测系统、自动控制空调系统、智能计量系统等，在方案中得到广泛的应用。

　　注意生态平衡。生活污水经化学处理后再利用的中水系统；生活垃圾分类收集经处理后的循环再生或再用系统；太阳能供热；雨水再利用；绿化系统，如屋顶平台、外廊、凹口、阳台植被绿化等越来越受到广泛的重视。

　　此次住宅设计竞赛，对解决住宅设计中长期存在的一些问题进行了积极有益的探索和尝试，特别是多层住宅的平面布置，无论是在使用功能、室内环境、节约用地等方面都达到了较高的水平。

　　三、工程质量

　　住宅建设是百年大计，严格控制施工质量是住宅寿命得以保证的重要手段。我国住宅工程质量整体来讲水平尚低，据1997 年全国住宅工程典型检查结果，合格率已达到92%，但优良品率仍低，因此需要努力提高住宅工程质量。优秀的工程质量，一方面要依靠严密、合理和科学的施工组织与管理；另一方面要采取有效的技术措施，减少和消除质量通病。目前一些优秀住宅小区和住宅建设所采取的措施为：

　　（一）施工组织与管理

　　1、建立健全强有力的现场指挥部，承担小区施工的协调、组织和指挥，要求做到：

　　（1） 认真贯彻国家的方针政策，确保小区建设规划部署、各项施工任务全面完成；

　　（2） 管理机构设置合理，人员落实到位，起到组织指挥核心作用；

　　（3）有较强的管理、服务意识，坚持管理标准，施工中以质量管理为核心，认真执行承发包合同；

　　（4）重视施工人员的培训，积极采用先进技术和科学管理方法；

　　（5）实行安全生产，注意环境保护，关心小区建设职工生活，加强安全保卫。

　　2、编制切实可行的施工组织设计、单项工程施工组织设计和重要的分部、分项工程施工组织设计编制内容齐全、实用，深度符合小区实际情况；编制依据充分，前期工作扎实、细致、准确；主要管理措施有效，符合实际；编制技术先进，如采用电算、网络技术等。

　　3、采取一系列保证工程质量的有力措施，确保小区创优良工程群

　　（1）建立、健全施工现场质量保证体系，设立综合性质量管理机构，各级质量管理职责明确，人员配置合理，岗位质量责任制落实到人，上下形成系统；

　　（2）加强施工队伍管理，组织认真学习规范和标准，严格按规范和标准施工；

　　（3）强化工程质量监督检查，积极创造条件推行建设监理制度；

　　（4）择优选用施工队伍；

　　（5）严把原材料、构配件、水暖器材等的质量关。建立健全现场施工检验制度，配备必要的计量手段，提高计量标准和检验水平；

　　（6）文明施工，安全生产；

　　（7）积极推进全面质量管理等科学管理方法，建立全面质量管理小组，开展活动，以取得效果，积极推行目标管理等科学管理方法；

　　（8）开展群众性创优活动及现场劳动竞赛，建立奖惩制度；

　　（9）推行优质优价的经济政策。

　　4、强化栋号管理，做到管理好、质量优、效益显著

　　（1）施工管理和各项专业管理功能基本齐全。现场管理的基础工作做到全面、及时、准确；建立健全以岗位责任制为中心的各项制度；制定和完善标准体系。

　　（2）栋号承包经营责任制中重点抓好成本管理。

　　（二）施工质量

　　施工质量的保证，重点在于消除工程质量通病，主要反映在屋面、墙面、厨卫渗漏，水泥砂浆地面与抹灰墙面空鼓开裂，门窗不密闭，下水道与烟道堵塞，内外装饰面层脱落，油漆污染，阳台与卫生间倒坡积水等方面。鉴此：

　　1、设计单位要精心设计，解决节点构造问题；

　　2、注意选择优良材料和制品；

　　3、改进和提高施工工艺；

　　4、严格按照标准、规程要求进行施工操作；

　　5、针对薄弱环节加强研究，组织攻关；

　　6、推广适用的科技成果，广泛应用新工艺、新技术；

　　7、注意总结经验，加强信息交流；

　　8、加强立法和技术监督。

　　四、科技进步

　　住宅科技进步是改善居住水平和提高住宅建设质量的重要基础。同时，与工程成本、施工工期、劳动生产率直接相关。我国长期以来住宅科技进步缓慢，“六五”、“七五”期间国家有关部门围绕住宅建造技术搞了一些科研课题，单项技术方面取得了一些成果。但是，总体上住宅科技缺乏系统的、全面的研究开发，住宅科技发展与住宅建设发展不适应，住宅建设工业化水平低，规划与住宅设计质量不高，住宅产品的生产开发仍处于无序性自发阶段，系列化和配套化程度不能适应居住生活水平提高的需要。

　　进入九十年代，我国住宅建设发展已从追求生存空间的数量型转向质量型的阶段过渡，推进住宅产业现代化，用现代科学技术加速对传统技术的改造，从而提高住宅质量，实现住宅生产方式由粗放型向集约型方式转变，核心问题是依靠科技进步，提高科技对住宅产业的贡献率。

　　住宅产业化的重点是以规划设计为龙头，以相关建筑材料和部品的发展为基础，推广新技术为导向，以社会化大生产配套供应为主要途径，逐步向建立标准化、工业化，符合市场导向的住宅生产体制过渡。通过工厂化生产提高住宅部品的质量和生产能力，从而减少现场操作，改善现场条件，降低劳动强度，提高劳动生产率。

　　住宅产业化的三项关键标志是：标准化、工业化和集约化。主要目标为：

　　1、建立住宅建设标准化体系，形成组合化、配套化的住宅部品供应体系；

　　2、扩大新型建材的推广使用，形成集约化的生产规模；

　　3、降低能耗、原材料、水资源和土地资源，开发和应用新材料、新技术和新设备，提高劳动生产率；

　　4、组建一批有一体化生产经营能力的住宅产业企业集团；

　　5、完善并配套住宅产业现代化的技术政策和经济政策；

　　6、建立住宅性能评价管理体系及住宅优良部品的认定制度。

　　从1995年开始，实施“国家2000年小康型住宅科技产业工程项目”，重在以科技为先导、以市场为导向，促进住宅科技与住宅建设的全面结合，推动中国住宅产业现代化。通过项目的实施，在小区规划设计、住宅工程、施工安装、物业管理等环节作出示范性和先导性的探索，特别是在强调新技术、新材料和新产品的开发应用方面，对推动住宅产业的发展，提高居住环境质量、功能质量、工程质量和服务质量等方面积累有益的经验。

　　项目的总体目标为：

　　1、以科技为先导，对包括小康住宅标准及规划设计导则，居住区环境保障技术，住宅结构体系与住宅节能技术，村镇住宅综合技术和住宅智能化技术五个方面的24项关键技术进行攻关，以小康示范小区作为载体，推进住宅建设的技术进步；

　　2、以厨房、卫生间、门窗、隔断、管材、采暖、空调、电器等9类38种新产品开发推广为基础，引导和促进住宅产业的发展；

　　3、建立以规划、设计、部品、施工、开发、物业等环节一体化生产的产业集团住宅建筑体系。

　　自1999年起，在全国已有试点、示范小区建设经验的基础上，启动国家康居示范工程，以住宅产业化为主题，以示范小区为载体，带动相关产业的发展，将先进合理的、适用的住宅技术推广应用到住宅建设中，以骨干企业为主的现代企业集团为主，带动一批住宅产业的发展。

　　改革开放以来，我国住宅建设的单项技术开发和应用得到有关部门的重视，并有了快速的发展。如环境保障技术、系统节能技术、新型结构技术、新型厨房、卫生间系列设备、新型门窗、轻质隔墙、新型管材及配件等综合配套能力有了较大的提高，主要科技进步表现为：

　　住宅结构技术

　　住宅结构技术的发展趋向于大开间灵活分隔的结构体系，如现浇框架、剪力墙的结构、新型砌体结构体系等都有成熟的技术，特别是大跨度预应力模板技术、墙体材料技术等均达到了可实际应用，并具有良好效益和较高的水准。

　　建筑节能技术

　　为能在2000年住宅节能效果在八十年代耗能基础上达到50%，采用了围护结构和供热系统的节能技术，包括：

　　1、外墙外保温和内保温的成套技术；

　　2、门窗节能技术；

　　3、供热系统节能技术（可控室温及热量计量的集中式室内采暖系统技术，集中供热水平衡系统，制冷、采暖、热水三联供技术，分散式采暖、空调节能技术等）；

　　4、太阳能节能技术（被动式采暖和太阳能节能技术）。

　　（三）住宅设备成套技术

　　1、厨房卫生间整体标准化技术；

　　2、厨房排油烟集中排放技术；

　　3、优化型中高层住宅电梯成套技术。

　　五、物业管理

　　住宅建设能否成为优秀产品三分靠建设，七分靠管理。八十年代以前，小区管理均以管委会和居委会为管理机构的福利型体制进行行政式、多头分散式管理，经常产生管理项目少，效率低，经费短缺。八十年代深圳和广州两地借鉴香港和国外先进经验，结合我国实际情况，逐步摸索出了一条适合我国国情、适应社会主义市场经济体制的社会化、专业化、企业化和经营化的物业管理新路，由专门机构依照合同，对小区的房屋和附属配套设施及场地，以经营方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业管理，并向住户提供多层次、全方位的综合性服务。

　　（一）专业化的管理体制

　　新型管理体制与旧的房管所的管理体制相比，其特点为：

　　1、变单纯的房屋维修为对管辖范围内建筑物、附属物、设备、场地、环境、绿化、道路、治安等实行专业化管理和养护，并为使用人进行全方位、多层次的服务。

　　2、变多个产权单位、多个管理部门的多家、多头管理为物业公司的统一管理，克服各自为政、扯皮推诿的弊端。

　　3、变政府各部门行政型、福利型的管理为物业公司实施社会化、专业化、企业化、经营化的有偿服务，使管理走上以业养业、以区养区的自我发展道路。由于小区管理有了造血功能，既减轻了政府的负担和压力，又使管理经费有了稳定的来源。

　　4、变管理单位终身制为业主选择并通过管委会与物业公司合同的签订，在合同期限内的聘用制。物业管理只有靠优秀的服务、合理的收费、良好的经营才能占领市场，从根本上促使其服务态度的改变、服务质量的改善和服务水平的提高。

　　（二）智能化的管理技术

　　在跨世纪发展背景下，现代住宅小区除具备有舒适性、安全性、合理性、超前性等基本特征外，随着信息化、电子化的到来，智能化管理系统也成为现代住宅小区必备的配套功能。目前较成熟的智能化管理技术包括：

　　1、安全防范系统技术。实现楼宇单元安全门对讲或可视对讲；实现对住宅偷盗、火灾、有害气体泄漏、突然发病的紧急呼叫报警；实现区域联网，便于物业管理部门管理。

　　2、设备集中监控与管理技术。采用计算机技术、通讯技术、自动化技术及集中监控技术，对小区的关键设备及设施实现集中监控管理；对关键设备的运行实行远程监控；对公共设施、供电、供水、供气、供暖、消防、电梯及汽车库等运行进行集中监控管理。

　　3、智能化计量收费技术。住户的水、电、燃气消耗数据自动采集并传送到管理部门计算机中，免去入户抄表、收费等；实现分户计量计费；打出用户账单实现收费。

　　4、家庭现代通讯技术。利用小区信息中心实现小区内外信息互通，资源共享；通过家庭电脑可阅览各图书馆内的电子书籍和出版物；用户在家中通过网络终端购买商品并自动结算，与小区物业管理中心实现各项费用的自动结算。

　　展望

　　新世纪的钟声即将敲响，20世纪所余岁月屈指可算，而需要从事住宅建设人员去做的事却有很多，我们应精心耕耘，积极创建未来世纪的美好家园，为此应遵循以下原则。

　　1、未来住宅建设应以人为本。住宅使用主体是人，住宅建设应创造方便、舒适的居住生活环境，并能培育个性，展示才华，要体现出对人的关怀。住宅建设要考虑居住者的要求与意见，一方面要从住户的居住实态调查入手，了解住户的潜在愿望和生活状况；另一方面还要提供条件，让居民能参与设计，从而建立符合现实和未来生活的居住空间模式。

　　2、未来住宅建设应能可持续发展。我们只有一个地球。地球的资源是有限的，有些资源是不可再生的，因此要着重强调经济与资源节能型消费。住宅建设要提倡节能、节地、节材，并建立起使有限的资源和能源可持续再利用的住宅体系。

　　3、未来住宅建设应充分注意环境保护。环境保护是全球性关注的主题之一。保护我们赖以生存的环境，创造良好的室内外居住环境是我们未来的唯一选择。住宅建设要积极保护基地上的生态环境，要注意最少量的社会污染，使住区形成零排放或最小排放系统，建立起各种形式的良性再生循环系统，建立起无废无污、高效和谐的绿色生态系统。

　　4、未来住宅建设应充分反映科技进步。21世纪将是高科技的社会，科学技术将更多地用于人们的日常生活，并将工作与生产内容引入有高科技装备的住宅内。智能化系统的设施将成为未来住宅不可缺少的装备，诸如建立起智能化住宅保安、防火系统；智能化住宅建筑设备自动化系统；智能化住宅家用电脑软件管理系统；智能化住宅通讯与管理系统以及智能化住宅多功能综合调试技术与综合管理系统等等，使新世纪住宅与高科技和信息化社会相协调和适应。

　　5、未来住宅建设应推进住宅产业现代化。住宅建设是住宅产业现代化进程的载体。推进住宅产业现代化的技术手段是：建立技术保障体系；建立符合住宅产业化的住宅建筑和部品体系；建立完善的质量控制体系；建立住宅性能综合评价体系等，在住宅建设过程中，以现代科学技术加速改造传统的住宅产业，以科技进步为核心，加速科技成果转化为生产力，从而全面提高住宅建设质量，改善住宅使用功能和居住环境。