房地产估价师案例与分析复习要点:有效毛收入
【提问】
收益法我自认为学得还可以,我非常知道潜在毛收入和有效毛收入之间的换算关系,就是说有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+押金保证金利息收入或自动投币机收入
我现在要问的就是,许多案例直接上来就求有效毛收入,从未考虑过押金保证金利息收入,但是却考虑了出租率,所以我要问的就是你要按从潜在毛租收入中过滤的话,是应该减损失加利息收入的,但人家现在案例又明确说了是有效毛收入,那较真儿的话,有效毛收入这个概念本身就已经减了该减的、加了该加的,按理儿说出租率、收租损失、利息收入全不该考虑,可问题是它现在只考虑该减掉的出租率,确不考虑额外的押金利息收入?
您明白了我好郁闷的地方了吗?学这个破案例,是历史上最折磨人的一门课了。我去年感觉自己得有七十多分,结果出来了成绩是58分,到现在都吐血,而且去年题真的很简单,没有通过太失败了!
【回答】学员bisheng1977,您好!您的问题答复如下:
您好,1、押金或保证金的利息收入一般会随房产租赁发生,所以出租的收益性房地产估算其净收益均应考虑这部分收入。
2、计算公式为:有效毛收入=(潜在毛租金收入+押金或保证金的利息收入等其他收入)*(1-空置和收租损失率)
★问题所属科目:房地产估价师—房地产估价案例与分析