2015房估案例与分析考点：估价对象

2015-01-14 18：44　　来源：建设工程教育网整理　　字体：大小　　打印收藏

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估价对象部分应明确估价对象的范围，概要说明估价对象的房地产状况，包括物质实体状况、权益状况和区位状况。一般分别土地、建筑物加以说明，特别是估价对象的一些特点。本案例对估价对象界定清晰，对使用功能、区位环境、权益状况介绍较详细，从权益上确认了估价对象可作为抵押房地产，但是建筑物各部分装修、设备缺少详细介绍。

本案例从专业角度判定估价对象可以作为抵押房地产。估价对象为一饭店整体房地产，有《房屋所有权证》和相应划拨土地的《国有土地使用证》，证中用途栏为旅游业，与实际用途一致。无共有权人，也无设定他项权利。有关法规条文规定“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”可以抵押：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋所占用范围内的国有土地使用权同时抵押”：“房地产抵押应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”。估价对象有权属证书，没有权属争议，没有设定抵押，只有短期租约。所以可确定估价对象是合法使用的可以转让的可抵押的房地产，但是评估价值中，不包含“相当于应缴纳的土地使用权出让金”的价值。

案例中对估价对象的介绍有其特点，除了上述内容外，估价人员还了解饭店近几年的经营发展、装修改造、营业收入、入住率等情况，并作了介绍，知其历史，才能知其发展，这样对饭店今后现金流的谨慎预测打下了基础，使之更加可靠。

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