2015房估案例与分析考点：现金流量折现法与传统方法的区别

2015-01-14 14：51　　来源：建设工程教育网整理　　字体：大小　　打印收藏

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现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：

（1）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

（2）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2004年10月15日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果预测该宗土地2007年10月15日开发完成后的房价（含地价）为5 000万元，折现率为10％，则需将这5 000万元折现到2004年10月15日，即在2004年10月15日来看的房价实际为5000/（1+10%）3=3 757（万元）

（3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

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