2016年房地产估价师理论与方法试题及答案

一、单项选择题

1关于房地产估价误差的说法，错误的是()。

A房地产估价难免会有误差

B房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差

C不应采用—般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准

D可通过严格履行估价程序来减小估价误差

【答案】B

【解析】本题考查的是房地估价的特点。判断一个评估价值的误差大小准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较，由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。参见教材P9。

2关于房地产估价结果的说法，错误的是()。

A估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见

B注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见

C估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同

D估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

【答案】B

【解析】本题考查的是估价结果，不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。参见教材P35。

3估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()

A估价对象适宜采用多种方法估价

B各种估价方法都有—定的局限性

C各种估价方法之间具有理论统—性

D难以通过分析排除不适用的估价方法

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产估价的特点。要求在估价中尽量采用多种估价方进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限，参见教材P10。

4下列引起某商业房地产价格上涨的因素中.不属于该商业房地产价格自然增值的是()

A该商业房地产所在地区经济发展、人口增加

B该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

C该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

D该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

【答案】D

【解析】本题考查的是保值增值。外部经济需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。

5下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是( )

A估价对象距离机场35公里

B估价对象东面临街，所临街道为城市主干道

c估价对象建筑物坐北朝南

D估价对象附近有三条公交线路经过

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位与、相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层，参见教材P78。

6下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是( )。

A消费者的收入水平增加

B该种房地产的价格水平下降

C该种房地产的开发成本上升

D消费者预期该种房地产价格上涨

【答案】C

7购买—套建筑面积为120m2，单价为8000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是()。

A于成交日期—年后一次性支付所有款项

B于成交日期一次性付清，结予5%的优悬

c于成交日期支付50万元.余款在第一年年末支付

D首付50%，余款以期限10年利率7%，按月等额本息还款的抵押贷款支付

【答案】D

【解析】本题考查的是名义价格和实际价格，选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。P113.

8距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是()。

A空间直缝距离

B交通线路距离

C交通时间距离

D经济距离

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产区位因素。经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统—用货币来衡量，以反映距离，参见敬材P132.

9下列影响—套住房价格的因素中，不属于实物因素的是().

A朝向

B保温

C隔音

D户型

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产实物因素。朝向是区位因素。P125。

10关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是( )

A只有合法的房地产才能成为估价对象

B估价对象状况必须是实际状况

C以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象

D估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格

【答案】D

【解忻】本题考查的是合法原则，合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P155。