2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

【问题】1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么?

2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

『正确答案』本题考查的是比较法的可比实例的选取、收益法价值形成过程的注意问题。

1.本题考查的是影响商业房地产价格的因素。不能直接将其选作可比实例（1分）。因为：

（1）虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；

（2）商场与临街商铺的规模不相当；

（3）商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；

（4）商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；

（5）商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；

（6）商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；

（7）商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。参见教材P104～107。

2.本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。

（1）租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。（2分）

（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入或应考虑是否存在无形收益。（2分）

参见教材P108。

3.（3分）本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。（1）确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

（2）因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。

（3）测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。

（4）确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。

参见教材P108。