河南省房地产估价师与经纪人协会关于发布房地产估价技术指引第7号的通知

豫房估协〔2020〕29号

各单位会员、个人会员：

为进一步提高我省房地产估价质量，推动房地产估价技术应用创新，指引行业客观、准确计算收益法运营费用中的房屋维修费，受我会委托，河南宏基房地产评估测绘有限公司撰写了《河南省房地产估价技术指引之七——收益法运营费用中房屋维修费的计算》，现予以发布。自2021年1月1日起在全省房地产估价活动中推广使用。

附件：河南省房地产估价技术指引之七——收益法运营费用中房屋维修费的计算

河南省房地产估价师与经纪人协会

2020年12月22日

河南省房地产估价技术指引之七

——收益法运营费用中房屋维修费的计算

收益法运营费用中房屋维修费计算是房地产估价的难点之一，其取值基数及费率确定存在依据不充分、操作不规范等问题，为客观、准确计算房屋维修费，特制定本技术指引。在河南省辖区内从事房地产估价业务除遵守《房地产估价规范》等技术标准外，还应遵守本估价技术指引。

一、运营费用中房屋维修费的涵义

收益法运营费用中房屋维修费是价值时点后、收益期内，为保障房屋在原设计施工状态下正常使用，房地产权利人每年应当支付的维修维护费用。不包括下列部分：

（一）因施工质量缺陷、不可抗力或相邻关系损害等造成的额外修缮费用；

（二）为提升房屋使用功能而进行的升级改造费用；

（三）业主已经交纳维修资金用于公共部位专项维修的部分；

（四）为若干年后重置建造房屋而提取的年金或年费。

二、房屋维修费计算方法

房屋维修费计算有两个路径：一是以房屋建筑安装工程费的一定比例计算，称为间接计算法；二是计算易损部分平均年维修费用，称为直接计算法。

（一）间接计算法

间接计算房屋维修费一般以建筑安装工程费为基数计算，应把握两点：一是确定独立使用房屋年平均提取维修费（全部应维修的费用）占建筑安装工程费（造价）的比例；二是测算不同类型房屋各结构组成占建筑安装工程费的比例。

1.独立使用房屋年平均提取维修费占建筑安装工程费比例

根据物业管理相关统计结果，以房屋建安造价与建筑寿命期维修养护管理费用的平均比率1:1为前提进行测算。

2.运营费用中应当提取的维修费占全部应维修费用比例

运营费用中应当提取的维修费占全部应维修费用比例 = 独立使用房屋年平均提取维修费占建筑安装工程费比例×专有部分需维修项目造价比例之和÷全部应维修项目造价比例之和

（二）直接计算法

直接计算房屋维修费，是对需要维修项目进行分类，并计算其维护更新的平均年提拨款，相加之后直接作为年维修费用。专有部分维修项目按其耐用年限一般分为三大类：①楼地面；②门窗、内粉刷、顶棚；③水卫、电照、暖气、燃气及特种设备等。从房屋维修费的本质上讲，直接计算的准确性、可靠性更高一些。

三、房屋维修费计算中应注意的其他问题

（一）应根据不同房地产类型确定维修费计算范围

已交存专项维修资金的房屋，维修费只计算专有部分。因未来是否续交专项维修资金无法预测，如何补交也无规定和惯例，可根据首次交存时间及估价对象剩余收益年限对计算的维修费（或比例）适当调整，无法考虑此项因素时，宜在报告中给予提示。

未交存专项维修资金的房屋，维修费应计算全部需要维修部分。

（二）房屋质量及相关设施设备品质影响维修费

相同类型的房屋，质量越高，设施越好，其建筑安装造价越高，需要维修更新的周期也越长，计算房屋维修费时应根据具体情况进行调整。

（三）配套房屋维修费应一并计算

收益性房地产的附属配套房屋，即使不进行权属登记，只要列入估价范围，也应计算房屋维修费用。

（四）装饰装修房屋维修费计算

当估价对象年净收益为含装饰装修下的收益时，运营费用中房屋维修费应含装饰装修部分，宜根据房屋用途、档次及装饰装修分类、质量，宜采用直接计算方法计算装饰装修维护更新的平均年提拨款。如果以建筑面积单价进行评估计算，应换算成建筑面积单价。

（五）各类房屋的维修费提取比例应预先测算

估价机构和估价师应事先测算各类房屋的维修费提取比例范围，将其作为估价数据库资料，逐步形成机构内部的估价参数体系，供估价计算时选取，并在报告中叙述该参数的来源、依据。因各地不同结构、不同楼层、不同档次的房屋维修部分占建筑面积造价的比例不同，维修费提取比例也存在差异，不宜用一个维修费提取比例涵盖所有估价对象房屋。

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