地产这行，无所谓上半场下半场，那一个瞬间对我们来说并不重要，如果你一开始就建立起了大比分的领先，那么下半场对你来说就是垃圾时间。如果上半场的你依然很纠结的比赛，那么下半场对你来说就是生死存亡的时刻了。很多人和我说，突然发现房地产这行变得和以前不一样了，比如猛然发现拿地可以这么没有游戏规则可言，比如猛然发现一个小破自媒体账号可以这么有影响力，比如项目线下活动还可以这么玩。加入房地产估价师行业必备技能get>>

　　其实每个行业，游戏规则都在改变，房地产因为土地属性的存在保持相对的平稳，当互联网的渗透把其他行业搞的天翻地覆的时候，房地产成为传统行业的最后阵地。但是我们认为只有互联网改变房地产那么就错了，这个行当就像一个西瓜一样，正在经历被各种方式的切割，有几个惨烈的现实，可能我们必须要学会接受：

　　1、职业经理人多半不会有好下场，房地产正在经历权位者的更替

　　不少人会发现，为什么最近两年突然好多地产人出来创业，不仅仅是什么自媒体啊玩互联网的，大量职业经理人都选择在这个时间点开始创业。不少人都分析行业变化啦公司氛围啦市场环境啦，其实很多问题没我们想象的那么复杂。

　　我们回头看看我们眼中的房企，除了万科义无反顾的实施诸侯制之外，几乎所有的房企都是清一色的集权制。这其实和这些企业当年的发展模式有关系，几乎都是一个带头大哥带着几个人开始奋斗，然后拥有了现在的一切，所以对于他们来说，强势和集权是最大的特征。

　　所以，在这样的企业氛围下，能够得到快速壮大的职业经理人必须是和老大一条心的，这样才能得到充分的权利和资源，而社会上大量的职业经理人都是在这种背景下成为一个个风云人物。但是房地产这行当经历20多年之后，突然在现在遇到了一个敏感问题，就是二代开始快速接班。企业做的再大，也有老的一天，把公司传递给下一代也是这两年集中出现的事件。对于一个新上位的创二代而言，同样他们也需要依附于自己的职业经理人，而这个时候的人员更替和清洗就在所难免。

　　历史是最好可以解释这一切原因的方式。秦国时期，几乎每换一个皇帝，几乎都会换一个辅佐大臣，而之前的大臣，要么自己退位，要么快要老死，否则的话不是车裂就是腰斩，下场都不会特别好。

　　带头大哥潜意识会选择那些和他一起打江山的那些人，而不是有着父皇撑腰的老臣。儿子要成主人，不依赖老子是必须要做的事情，这里没有对错，是企业发展必然要出现的事情。而恰巧的是，房地产这两年正在经历这一轮变化，未来5年可能会更加猛烈，不少职业经理人先知先觉，选择出来，其实是为了混的一个更好的明天而已。

　　2、企业内的投资属性越来越重，也在一步步削弱地产人的积极性

　　房地产这行，已经变成越来越重的企业了，重到什么程度，有几个数据也许可以和大家分享下：

　　地价占房价的比例越来越高，全国已经接近50%的成本来自地价，而上海等一线城市更夸张，就是土地已经是周边房价的1.2倍。而这个就说明两个惨烈的现实

　　——房地产成为越来越重的投资公司，拿地这样标准的购买预期行为在企业里变得越来越重要。

　　——土地增值的空间只要一直都存在，对于产品考量、运营要求、营销标准的关心度就会直线下降，也就是说对于专业度的需要变弱。企业只要能够盈利，就不需要再其他地方花太多的成本。

　　这两个现状让地产人在公司体制内变得更加难受，拿地已经没有技术含量，操盘也沦入标准化进程，所谓经验和道理，某种程度上被土地增值红利给彻底掩盖。

　　3、而最后一个趋势，把地产人的最后一扇门给关上了

　　当地产人收到这样的氛围的时候，脑海里的第一反应一定是：也许我换一个公司会好一点。找一个成长型企业，或者最近有大动作的企业，也许可以给到我更多的空间。但是不幸的是：

　　市场的集中度越来越高，可能再发展下去，未来行业里只需要十家开发商了，只有这十家拥有市面上绝大多数土地，你跳到其他地方基本等同于萎缩和陨落。所以对于地产人来说，几乎没有更好的选择，要么在强势的房地产企业做机械化的动作，要么在一家能够发挥空间的企业，然后感叹为什么我拿不到地。写到这里的时候，也许你会感叹万科的伟大，万科是唯一一个可以给到地方团队足够空间且能够给你稳定土地供应的开发商。

　　但是不巧的是，万科能够给你这么做的核心原因是：他不会让一个区域公司的老大在一个地方待太久。核心原因是他们也担心区域公司会从诸侯变成诸侯国，有那么一小撮的地产人在某一个垂直领域得到认可，盘子这么大，所有地产人都在找出路，还是有些人找到了。

　　在一线城市，面粉比面包贵的时候，很显然，买现成的项目都会比拿地要来的划算，你为此还不需要付出建安成本和团队成本。所以有一些先知先觉的开发商，在一线城市的投资策略已经从之前的拿地到收购项目或者收购项目公司。而收购项目除了需要胆子之外，对于专业度也是一种充分的考量，毕竟你拿到的不是期货，而是现成的商品。

　　专业度得到重视，那么地产人的作用就有了充分的发挥。但是遗憾的是，先知先觉的开发商太少，一线城市能够被收下的项目和项目公司也太少，所以能够承载的地产人也太少。不少地产人出来创业，也许是看到了这样一种趋势。有一个趋势会出现，资金越强势的开发商，他们可以拿到更多的土地，也就是切住了房地产这行的命脉，从而成为最强势的开发商。他们强势到什么程度呢，就是只要拿着一块土地，其他什么都不需要做，就会有无数团队来找他们合作，帮助把项目落地，然后他们坐等收钱，这个已经不是假设，上海太多项目现在都用这种方式来操作了，不少都是在土拍现场，拿下地之后就和隔壁坐着的朋友说要不要一起来玩。所以发展到后面会成为什么样的模式呢？

　　就是资本方会越来越重，成为一个完全的投资公司，然后其他的所有一切都用合作的方式和开发公司、运营公司、服务公司来合作一起完成这个项目，其他公司不持有土地就变得非常非常轻，专业度就成为他们最强的竞争力，而他们用小股操盘的模式，同样可以分到一部分的红利。

　　早期的顾问公司或者代理公司其实有一点这样的雏形，可能到了后期，代建、运营、物业等都需要专业的公司来完成，这更加符合重资产拿地的企业的属性：他们高代价拿地，通过外包的方式将风险平摊的同时，可以更好的收缩战线安心的在资本以及土地领域为自己加高壁垒。而这个时候，选择更专业的开发公司、更专业的运营公司、更专业的服务公司成为了他们的需要。而这个成为不少职业经理人愿意出来创业的原因。当然最后一个助推力来的也很应景。之前说的都是地利和人和，天时在这个时候也到来了。除了拿地动不动要几十亿的资金之外，其他领域里的资金流动还是很充分的。

　　这是一个不缺钱的时代，但同时是却好项目和好团队的时候，而这时如果有好的团队或者个人愿意出来创业，自然会有资金愿意投资和支持，某种程度上来说，这比投资一块地来的回报会高很多。有了资金支持，那么地产人创业也就有了最后的助推力。这两年，地产人转行创业的数量突然增多，实际上就是因为行业内的前困后堵，而行业外给到了充分的土壤和空间。而这也许就是所谓的行业趋势吧。

　　之前看过分析，互联网界的大佬，大部分都是68-72年生人，核心原因是因为这群人刚毕业的时候遇到了互联网经济，发现趋势的人抓住红利从而占据行业的顶尖。地产高管大多数在75-79年生人，核心因素是这群人刚毕业的时候遇到了房地产快发展的阶段，发现趋势的人抓住红利玩命的干活从而成为行业顶尖，新一轮的互联网经济在2013年之后开始袭来，能够抓住他们的一定是更多的90后，而地产人在面对着这一轮的行业转型，是否有人愿意抓住趋势呢？

　　其实我更多的还是想说，有多少地产人能够接受这样惨烈的现实呢？园丁裁植被，被剪掉的永远是最上面的那一层绿叶，但是这不妨碍那一层顶尖玩着命的生长，藏在下面的看上去过的很好，但也许就从此失去了阳光。