房地产征收和征用的需要：

　　1.共性——强制性，法定程序，公平补偿

　　2.区别——征收是强制收买，所有权变更，不返还。“强行购买”;

　　征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给被征用人。“强行租用”

　　3.记忆要点：征收征用，——“公共利益原则”、“公平补偿原则”

　　4.补偿既包括使用上的补偿，也包括实际损失。

　　——房地产被征用后损毁的，补偿为“使用上的补偿(相当于租金)+损毁前后的价差”

　　——被征用后灭失的，补偿为“使用上的补偿+相当于被征用房地产价值的补偿”

　　——被征收人房屋采取产权调换时，补偿为“被征收房屋和调换房屋的产权调换差价”

　　产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值。

　　5.评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。如因征收征用房地产造成的动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。