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2022房估考生,一起来深入了解“建立比较基础”

2022-01-17 09:22   来源:建设工程教育网 字体: 打印 收藏

房地产估价师考试备考进行时,建设工程教育网老师为房估考生整理了房估考试备考中常考内容,供大家学习参考。今天我们一起来深入了解“建立比较基础”。

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当采用比较法进行估计时,第一步就是选取合适的可比实例,然后就是将这些可比实例的成交价格进行处理,即对成交价格的内涵和形式进行“标准化”,标准化后的成交价格与估价对象价值价格之间的口径一致、互相可比。

建立比较基础一般包括:(1)统一财产范围;(2)统一付款方式;(3)统一融资条件;(4)统一税费负担方式;(5)统一计价方式。

一、统一财产范围

统一财产范围应对可比实例与估价对象的财产范围进行对比,然后消除因财产范围不同而造成的价格差异。

◆财产范围不同的主要情形:

(1)房地产的实务范围不同;

估价对象不含装饰装修的住宅,而可比实例是精装修的住宅。

(2)含有房地产以外的资产;

估价对象含有特许经营权,而可比实例是“纯粹”的房地产。

(3)带有债权债务的房地产;

估价对象有水电费等余款的房地产,而可比实例是“干净”的房地产。

(4)带有其他权益或负担的房地产。

估价对象是附带入学指标,而可比实例是不带此权益的房地产。

二、统一付款方式

由于房地产交易金额较大,许多情况财务的是分期付款方式,统一付款方式就是将可比实例不是在成交日期一次性支付清的价格,调整为在成交日期一次性付清的价格。

三、统一融资条件

统一融资条件是将可比实例在非常规融资条件下的价格,调整为在常规融资条件下的价格。

四、统一税费负担方式

可比实例的成交价格可能是正常负担价、卖方净得价或买方实付价;统一税费负担就是将不正常的成交价格(卖方净得价或买方实付价)调整为正常负担价,即买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。

◆正常负担价、卖方净得价和买方实付价之间的关系和换算

正常负担价-卖方应缴纳的桡费=卖方净得价

正常负担价+买方应缴纳的税费=买方实付价

买方实付价=卖方净得价+(买方应缴纳的税费+卖方应缴纳的税费)

卖方净得价=买方实付价-(买方应缴纳的税费+卖方应缴纳的税费)

五、统一计价方式

统一计价方式包括统一价格表示方式、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。

◆统一面积的相关公式

统一面积的相关公式

以上就是房地产估价师考试“建立比较基础”的内容,你掌握了吗?

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  • 考 试 时 间

    2024年11月9-10日

  • 考 试 成 绩

    考试日期后2个月内

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