房地产估价师考试备考进行中。市场比较法是土地估价最基本的方法之一，下面针对市场比较法的相关内容进行介绍和说明。

一、适用范围

市场比较法主要用于地产市场发达，有充足可比实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或土地租金外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。

二、基本公式

三、具体估价中的注意事项

1.比较实例数量及选取要求

比较实例数量应达到3个以上（含3个），且估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年。

比较实例与估价宗地条件的相似性大于差异性；比较实例应为用途与待估宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例。

2.交易情况修正

交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：

（1）有利害关系人之间的交易；

（2）急于出售或者购买情况下的交易；

（3）受债权债务关系影响的交易；

（4）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；

（5）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；

（6）相邻地块的合并交易；

（7）特殊方式的交易；

（8）交易税费非正常负担的交易；

（9）其他非正常的交易。

综合考虑各特殊因素对地价的影响程度，确定宗地交易情况指数，修正公式如下：

3.估价期日修正

估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。通常用地价指数进行修正。修正公式如下：

4.区域因素修正与个别因素修正

区域因素修正是将比较实例在其外部区域条件下的价格调整为待估宗地外部区域条件下的价格。

个别因素修正是将可比实例在其个体状况下的价格调整为待估宗地个体状况下的价格。

区域因素修正与个别因素修正的具体因子如下表所示，需要能够加以区分。

需要注意的是，当容积率对地价的影响较大时，应单独修正。

5.使用年期修正

土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式如下：

年期修正后宗地价格=年期修正前比较实例价格×年期修正系数K

式中：

r—土地还原利率；

m—待估宗地的使用年期；

n—比较实例的使用年期。

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