2021年房地产估价师考试大纲已发布。2021年房地产估价师《房地产估价原理与方法》第十二章考试大纲内容整理如下，供房估考生学习参考。

《房地产估价原理与方法》科目

第十二章 土地估价基本方法的特殊要求

本部分的考试目的是测查应试人员对理解与掌握土地估价中的市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法的公式、修正因素及运用要求的了解、熟悉和掌握程度。

第一节 土地估价中市场比较法的特殊要求

一、建设用地中的市场比较法

（一）公式表达式及内涵

（二）修正因素及价格评估

1.估价期日修正

2.区域因素比较与修正

3.个别因素比较与修正

4.使用年期等其他因素修正

（三）运用

二、农用地中的市场比较法

（一）公式表达式及内涵

（二）修正因素及价格评估

1.估价期日修正

2.自然因素比较与修正

3.社会因素比较与修正

4.特殊因素比较与修正

5.使用年期等其他因素修正

（三）运用

三、国有用地和集体用地中市场比较法的区别

第二节 土地估价中收益还原法的特殊要求

一、建设用地中的收益还原法

（一）建设用地收益及价格评估

1.纯收益的测算

2.土地还原利率的确定

3.收益年期的确定

（二）运用

二、农用地中的收益还原法

（一）农用地收益及价格评估

1.收益的确定

2.成本的确定

3.农用地还原利率的确定

4.收益年期的确定

（二）运用

三、国有用地和集体用地中收益还原法的区别

第三节 土地估价中成本逼近法的特殊要求

一、建设用地中的成本逼近法

（一）公式表达式及内涵

（二）土地成本价格及修正

1.土地取得费

2.土地开发费

3.税费

4.利息

5.利润

6.土地增值收益的内涵和评估方法

7.宗地修正

（三）国有建设用地和集体建设用地权属对于成本逼近法的影响

（四）运用

二、农用地中的成本逼近法

（一）公式表达式及内涵

（二）土地成本价格及修正

1.土地取得费

2.农用地开发费

3.税费

4.利息

5.利润

6.农用地增值收益的内涵和评估方法

7.宗地修正

（三）国有农用地和集体农用地权属对于成本逼近法的影响

（四）运用

第四节 土地估价中剩余法的特殊要求

一、建设用地中的剩余法

（一）评估现有房地产中的土地价格

1.公式表达式及内涵

2.房地产交易价格

3.房屋现值

4.交易税费

（二）评估待开发土地价格

1.公式表达式及内涵

2.房地产总价

3.开发项目整体的开发成本

4.客观开发利润

（三）国有建设用地和集体建设用地权属对于剩余法的影响

（四）运用

二、农用地中的剩余法

（一）公式表达式及内涵

（二）农用地开发成本及价格

1.总开发价值或开发完成后的农用地总价格

2.整个开发项目的开发成本

3.开发合理利润

（三）国有农用地和集体农用地权属对于剩余法的影响

（四）运用

1.掌握建设用地中市场比较法的公式；

2.熟悉建设用地中市场比较法的修正因素；

3.熟悉建设用地中市场比较法的运用；

4.了解农用地市场比较法的公式；

5.熟悉农用地市场比较法的修正因素；

6.了解农用地市场比较法的运用；

7.熟悉国有用地和集体用地中市场比较法的区别；

8.掌握建设用地中收益还原法的运用；

9.了解农用地中收益还原法的运用；

10.了解国有用地和集体用地中收益还原法的区别；

11.掌握建设用地中成本逼近法的公式；

12.掌握建设用地中成本逼近法各项成本构成；

13.熟悉建设用地中成本逼近法土地增值收益的内涵和评估方法；

14.了解国有建设用地和集体建设用地权属对于成本逼近法的影响；

15.掌握农用地中成本逼近法的公式；

16.掌握农用地中成本逼近法各项成本构成；

17.熟悉农用地中成本逼近法土地增值收益的内涵和评估方法；

18.了解国有农用地和集体农用地权属对于成本逼近法的影响；

19.掌握建设用地中剩余法的公式、房地产交易价格、房屋现值、房地产交易税费；

20.熟悉建设用地中剩余法评估待开发土地价格；

21.了解国有建设用地和集体建设用地权属对于剩余法的影响；

22.了解建设用地中剩余法的运用；

23.掌握农用地中剩余法的公式；

24.掌握农用地中剩余法总开发价值或开发完成后的农用地总价格；

25.掌握农用地中剩余法整个开发项目的开发成本；

26.掌握农用地中剩余法开发合理利润；

27.了解国有农用地和集体农用地权属对于剩余法的影响；

28.了解农用地中的剩余法运用。

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