我们一起梳理、总结比较法估价的操作步骤

一、收集交易实例

收集信息完整、真实、准确的交易实例。

二、选取可比实例

1.数量要求：3～5个，但不得少于3个。

2.质量要求：

（1）可比实例的交易方式应适合估价目的

（买卖选取买卖实例，租赁选取租赁实例）

（2）可比实例与估价对象房地产相似

（区位相近，用途相同，权利性质相同，档次相当，规模相当，建筑结构相同）

（3）可比实例的成交日期应接近价值时点

（相差不宜超过1年，不得超过2年）

（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格或可修正为正常价格

三、建立比较基础

1.统一财产范围：进行“有无对比”，消除价格差异；统一到“纯粹”房地产范围。

2.统一付款方式：调整为在成交日期一次性付清的价格，即实际价格。

3.统一融资条件：调整为在常规融资条件下的价格。

4.统一税费负担：将成交价格调整为依照税法及中央和地方政府的有关规定（没有规定的，按照当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。

5.统一计价单位：（1）统一价格表示单位；（2）统一币种和货币单位；（3）统一面积或体积内涵及计量单位。

四、交易情况修正

可比实例的成交价格如果偏离正常价格，应修正为正常。

五、市场状况调整

把可比实例在其成交日期的价格，调整成在价值时点时的价格。

六、房地产状况调整

房地产状况调整，就是将可比实例在其自身状况下的价格变成在估价对象状况下的价格。

房地产状况调整思路：

（1）直接比较法——以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况直接进行比较。

（2）间接比较法——设定一种“标准房地产”，以标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况间接比较。

七、计算比较价值

首先计算单个可比实例的比较价值，一个可比实例，对应着一个比较价值；然后将多个比较价格修正为最终价格，可以采用平均数、中位数或者众数。

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