房估考点精讲:建筑物实物因素
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2021年房地产估价师备考进行时,建设工程教育网小编为考生整理了房地产估价师各科目的相关考点,希望能够对大家的复习有所帮助。
建筑物实物因素
1.建筑规模
建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素,关系到建筑物的形象、使用性等,对房地产价格有所影响。规模过小或过大,都会降低单价。不同用途、不同地区,对建筑规模的要求是不同的。
层高或室内净高对房地产价值的影响。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感,价值较低。但层高或室内净高过高会增加造价(无效成本),还会增加能耗,也会降低房地产价值(功能过剩的折旧)。
2.建筑结构
对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构的建筑物,价值一般是从高到低。不同结构的建筑物的造价一般不同,这通常也会反映到其价值上。
3.设施设备
设施设备齐全、完好的,价值会高;反之,价值会低。
4.装饰装修
其他条件一样,精装修房价值>简装修房价值>毛坯房价值。
5.空间布局
空间布局关系到建筑物的使用,对房地产价值有较大的影响。平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的建筑物,价值就高;反之,价值就低。尤其是住宅,平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。
6.建筑功能
建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求。
7.外观
包括建筑式样、风格、色调、可视性等,对房地产价格有较大的影响。外观新颖、优美,价格高;单调、呆板,很难引起人们的享受欲望,甚至令人压抑、厌恶,特别是在外形上会让人产生不好的联想,则价格会低。
8.新旧程度
建筑物的新旧程度是一个综合性因素,包括建筑物年龄、维护情况、完损状况、工程质量等。总的来说,建筑物越新的,价值就高;反之,价值就低。
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