2022年房地产估价师高频知识点：成本法估价的操作步骤

2022-07-07 09：57　　来源：建设工程教育网字体：大小打印收藏

2022年房地产估价师考试时间已经确定为11月12日、13日，距离考试的日子也越来越近了，网校老师为大家准备了一些高频知识考点，一起来进行针对性复习吧~

知识要点记一记：成本法估价的操作步骤

房地产价格＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
1.选择具体估价路径
2.测算重新购建成本（重置成本或重建成本）
建筑物重新购建成本＝建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
3.测算折旧额或成新率
（1）年限法
折旧额＝（建筑物重新购建成本－净残值）/建筑物经济寿命
＝重新购建成本×（1－残值率）/建筑物经济寿命
成新率＝[1－（1－R）t/N]×100%＝[1－（1－R）（N－n）/N]×100%
（2）分解法
功能落后
①可修复
建筑物重建成本：
折旧额＝落后功能重置成本－落后功能已提折旧＋拆除落后功能费用－落后功能残余价值＋单独增加先进功能费用－随同增加先进功能费用
建筑物重置成本：
折旧额＝落后功能重置成本－落后功能已提折旧＋拆除落后功能费用－落后功能残余价值＋单独增加先进功能费用
②不可修复
建筑物重建成本：
折旧额＝落后功能重置成本－落后功能已提折旧＋拆除落后功能费用－落后功能残余价值＋未来每年损失的净收益现值之和－随同增加先进功能费用
建筑物重置成本：
折旧额＝落后功能重置成本－落后功能已提折旧＋拆除落后功能费用－落后功能残余价值＋未来每年损失的净收益现值之和
4.计算成本价值
房地产成本价值＝重新购建成本－折旧

经典例题刷一刷

1、【例题·单选】新建房地产的土地取得成本为 600 万元，建设成本为 500 万元，管理费用为40 万元，销售费用为 20 万元，投资利息为 30 万元，销售税费为售价的 6.5%，直接成本利润率为 20%，该房地产的价值为（）万元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05

【答案】A

【解析】土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝房地产价格；V＝600＋500＋40＋20＋30+（600+500）×20%＋6.5%V，V＝1508.02（万元）。

2、【例题·单选】某住宅建筑面积为 160m2，土地剩余使用期限为 60 年，以建筑面积计算的土地重新购建成本和建筑重新购建成本分别为 5000 元/m2和 3500 元/m2。目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为 5 万元，户型设计落后引起的折旧为 8 万元，位于城市衰落地区引起的折旧为 6 万元，若土地报酬率为 6%，则该住宅的成本价格为（）万元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

【答案】B

【解析】房地产价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-折旧=5000×160＋3500×160－50000－80000－60000＝1170000（元）。

3、【例题·单选】某建筑物的建筑面积为 500m2，重置价格为 3600 元/m2，经济寿命为 50 年，有效年龄为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 2 万元；装饰装修的重置价格为 600 元/m2，平均寿命为 5 年，年龄为 3 年；设备的重置价格为 60 万元，平均寿命为 15 年，年龄为 10 年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。

A.75.6

B.77.6

C.80.6

D.87.6

【答案】B

【解析】门窗等损坏的修复费用＝2（万元）；装饰装修的折旧额＝600×500×3/5＝18（万元）；设备的折旧额＝60×1/15×10＝40（万元）；长寿命项目的折旧额＝（3600×500－20000－600×500－600000）×1/50×10＝17.6（万元）；该建筑物的物质折旧额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（万元）。