2022年房地产估价师考试时间已经确定为11月12日、13日，你的复习进度到哪了？网校老师为大家总结了一些房估考试高频考点，一起来复习吧~

1.搜集可比实例

搜集实例的渠道：（1）走访房地产交易当事人或向其发送有关调查问卷；

（2）访问房地产经纪机构和经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居；

（3）查阅政府和有关部门掌握的房地产成交价格等信息；

（4）向房地产交易数据提供商购买房地产成交价格等信息；

（5）要求估价委托人提供估价对象历史交易情况；

（6）查阅网站、报刊等上的房地产交易信息，参加房地产交易展示会等交易场所，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈；

（7）估价同行之间相互交换交易实例。

2.选取可比实例

数量要求：一般选取 3 至 5 个即可，但不得少于 3 个。

质量要求：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；

 （2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似；

①与估价对象区位相近

②与估价对象用途相同

③与估价对象权利性质相同

④与估价对象的档次相当

⑤与估价对象的规模相当：0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2

⑥与估价对象的建筑结构相同

（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；

（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

3.建立比较基础

“五统一”：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一融资条件；④统一税费负担方式；

⑤统一计价方式。

4.进行交易状况修正

可比实例成交价格成×＝可比实例正常价格

交易状况修正系数是

5.进行市场状况修正

可比实例在成交日期的价格×（1±T%）＝可比实例在价值时点的价格

市场状况调整系数是（1±T%）

6.进行房地产状况修正

可比实例在自身状况下的价格×＝可比实例在估价对象状况下的价格

房地产状况调整系数是

7.计算比较价值

比较价值＝可比实例成交价格×交易状况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

8.计算最终的比较价值

一般可选用各个比较价值的平均数或中位数、众数作为最终的比较价值。

1、【例题·单选】某套建筑面积为 100m2的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付 40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】B

【解析】“含家电家具的成交价格为 50 万元，首付 40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是 45 万元。可比价格就是 45 万元的一次性支付的价格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（万元），单价=43.98/100=4398（元/m2）。

2、【例题·单选】评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为 10000元/平方米，装修标准为 1000 元/平方米，甲别墅的装修标准为 800 元/平方米，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价格为（）元/平方米。

A.7020

B.8909

C.7380

D.8580

【答案】B

【解析】（10000－1000＋800）/1.1＝8909（元/平方米）。

3、【例题·多选】成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（）。

A.土地取得方式相同

B.土地规划用途相同

C.项目规模大小相当

D.项目建设期长短相近

E.项目经营期长短相近

【答案】ABC

【解析】可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足以下要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。看似考的成本法，实际考的是比较法。比较法的原理在成本法中的应用。