房地产企业如何应对来势汹汹的“营改增”

房地产企业实施“营改增”的时间已定为5月1日，但在此之前，房地产企业不能坐以待毙，应积极做好准备工作，尽早制定策略，应对“营改增”带来的账务处理难度增加、发票风险进一步加大等诸多风险，以赢得先机。如何准备，何以应对？对此，笔者提出以下建议。

一、加强财务人员培训，做好财务核算准备工作

“营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求，企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和财务核算的转变等难题。为了有效应对“营改增”带来的难题，房地产企业的财务人员应充分学习相关的税收政策，例如，增值税原理及计算、纳税环节、增值税纳税申报等，确保在税制改革后能够立即进行熟练操作和运用。此外，财务人员还应学习缴纳增值税情况下，会计科目设置与账务处理，做好“营改增”财务核算的准备工作，以便从容应对“营改增”后房地产企业税务的会计处理核算的调整。

二、重视增值税专用发票的管理

营业税改增值税后，依据现行税法规定，一般纳税人当期应纳增值税依据“销项税额－进项税额”计算得出，纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，在销项税额既定的情况下，企业增值税税负取决于进项税额的大小。企业所能够提供的进项抵扣部分越高，所缴纳的增值税金额也就会越低。然而企业能否能够取得足够的符合规范的可抵扣进项税发票，与企业自身的管理水平、行业运营的规范程度相关。因此房地产企业应该切实重视进项税发票凭证的管理，及时取得可以抵扣的专用发票，例如尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商，此外，房地产企业还应加强专用发票的认证管理，在税法规定期限内进行认证抵扣，以免无法抵扣增值税进项税额。

三、建立和完善企业财税控制制度

“营改增”后，账务核算变的复杂化、增值税专用发票风险凸显，房地产企业应该注意建立和完善财税控制制度，控制企业税务风险。

1.采购环节

企业采购货物或服务，在支付款项后，可能由于市场或物品原因发生纠纷，无法取得进项发票，不能进行抵扣，因此企业应尽可能取得进项发票后支付款项。

2.开发环节

房地产开发过程是成本产生的过程，企业应加强各项成本发生凭据的管理，因为相关凭证不仅是企业账务处理的依据，还是企业所得税、土地增值税成本扣除的基本依据。

3.销售环节

房地产企业在销售开发产品中，常常会使用各种促销手段，是否需要在销售合同中予以明确，财税处理是否会有差异，不同的付款方式对纳税义务的影响等问题都需要企业着重考虑。因此，房地产企业在销售开发产品时，最好先咨询专业人员。

4.纳税环节

“营改增”后，主管税务机关由地税变为国税，同时，纳税申报时间、提交的材料也会发生变化，企业应按照国家法律、政策要求按时进行纳税申报，依法提交、留存各项财务、税务材料。

“营改增”对房地产企业的影响是广泛而深刻的，涉及到企业管理的各方面，尤其涉及到纳税、财务管理、会计核算等重要方面，需要企业领导、相关人员尽早谋划、全盘考虑、积极应对，提前做好相关培训工作，谋划制定或修订相关制度，使“营改增”能在房地产企业顺利平稳过渡。（作者：韩晓敏 本文系正保会计网校原创文章，未经允许不得转载）