各区、县住宅发展局（署）：

　　为紧密结合本市不同区域住宅建设特点，不断提高住宅建设整体水平，适应建设国际大都市的需要，扩大内需，提高居住质量，加强行业管理，对本市开展“四高”小区，即“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”（以下简称“四高”小区）的开发建设，特提出以下意见，请遵照执行。

　　一、“四高”小区开发建设地区和建设规模

　　“四高”小区是在本市中心城范围内开发建设的，以内环线观众通讯沿内环线外测附近地区为主，建设规模暂定为总建筑面积不低于5万平方米的组团或住宅小区。

　　二、“四高”小区的主要指标及要求

　　（一）高起点规划

　　高起点规划是全面提高住宅建设整体质量的保证，体现了住宅建设与城市生态环境建设相协调，有一定的超前性的和创新意识。高起点规划须达到以下指标与要求：

　　1、住宅区应根据城市总体规划，远近期发展结合的原则，为社区的发展留有余地。

　　2、住宅区的开发建设应成片开发，坚决社绝单幢插建现象；在主要景观地段的开发建设还应进行城市景观设计。

　　3、住宅层高应因地制宜，一般以小高层为主，多、高层为辅。

　　4、住宅主要朝向应在南偏东35度至南偏西35度范围内。

　　5、住宅区内工程管线必须地下敷设；生活垃圾的集运与环卫设施配置应服从住宅区生态环境建设的需要，同时又要方便居民。

　　6、住宅区绿地率应大于35%；集中绿地不少于居住总用地的10%；集中与分散绿地要结合住宅及其群体布置，融合贯通，便于居民就近享用；绿化系统应以乔灌木为主，合理搭配，富有层次；推广屋顶绿化、墙面垂直绿化。

　　7、住宅区机动车停车位的设置应满足小区居民停车需要和出行安全，提倡建设地下停车位，减少对住宅区环境的影响。

　　（二）高水平设计

　　高水平设计应根据市场的需求，着重解决住宅平面与空间功能的合理布置，充分体现上海大都市城市景观的建筑特色。住宅建筑设计应符合以下指标及要求：

　　1、应根据上海经济发展及住宅发展规划，适应市场需求，正确定位，努力提高住宅的使用功能，改善和提高住宅平面和空间的利用。

　　2、住宅建筑设计应注重提高科技含量，并适当考虑今后进行改造的可能。设计应符合节约能源的要求，做到节水、节能。

　　3、新建住宅应推广以功能单位定型和构配件通用为核心的标准化设计，以促进本市住宅产业现代化。

　　4、多层住宅屋顶提倡采用多种形式的坡顶，以丰富城市景观。

　　5、多层住宅要考虑立面形式多样化。外墙提倡以涂料为主，结合其他材料装饰。要用取切实措施防止雨水污染墙面。

　　6、住宅区内道路及住宅出入口应设有无障碍通道。小区内变电站、垃圾收集站应采用用新技术、新设备，减少占地，降低高度，增加绿化，利于隐蔽，优化环境。

　　7、住宅卧室、起居室层高不低于2.8米。第套住宅应用一间净面积不小于14平方米的卧室；套面积小于100平方米，起居室面宽不宜小于3.9米，套面积大于100平方米的，起居室面宽不宜小于4.2米。

　　8、第套住宅宜有不小于3平方米建筑面积的储藏室，厨房外宜设置工作阳台。

　　9、所有卧室、起居室（含书房）均应考虑空调的安装。室外机组的设置、冷凝水的排放必须统计表、规范，符合沪住规[1999]165号文有关规定。

　　（三）高质量施工

　　高质量施工是保证建筑物质量和有效使用的重要条件，关系到人民生命财产的安全，应符合以下要求：

　　1、住宅施工有现场指挥部或项目经理部，组织管理强而有力，小区建设全过程有条不紊。

　　2、工程施工中标企业应认真执行承发包合同的质保措施和承诺，建立健全施工现场的质量保证体系。

　　3、开发建设单位应聘请有资质、信誉好的监理队伍，严格施工监理，强化工程质量监督和检查。

　　4、确保工程质量一次合格率100%，杜绝不均匀沉降、渗漏水、管道堵塞等质量通病。

　　（四）高标准管理

　　高标准的管理应以社会效益、环境效益、经济效益三者统计表为目标，同时须达到以下标准和要求：

　　1、小区建成前的管理

　　物业管理应介入住宅区的规划、设计和施工，在施工阶段重点应对基础隐蔽工程设备安装、管道线路敷设等参与监督管理。住宅区经竣工审核交付后，物业管理企业应及时按规定接管。

　　住宅区内应设立物业管理用房，并须建立规范的、行之有效的管理制度及落实措施。管理人员和主要岗位人员应持证下岗。

　　2、建筑物、设备、场地管理

　　住宅区内房屋外立面应保持原审定的规划设计要求，无违章搭建，不违章装修；住宅区内配备的各种共用设备、公共调和应保持远行正常并有运行保养记录，电梯实行二十四小时服务；对建筑物、设备、设施应及时进行巡视、养护、维修。住宅区内道路平整、通畅，路面无破损、无积水。

　　3、住宅区环境的管理

　　住宅区内无有毒、有害气体的排放，晚间噪音控制在40分贝以下。建有生活污水处理装置的必须保证正常运行；住宅区绿化有专人养护和管理、无破坏、践踏或占用绿地现象；树木茂盛无枯枝，权型美观不倾斜，草坪清洁无杂草，庭院小品无损坏，绿化围栏无缺损。

　　4、住宅区安全的管理

　　住宅区内实行24小时安保服务，保安人员持证岗、规范值勤；消防、监控、报警等设施无故障；住宅区内各种车两行驶、停放有序，室外停车在规定区域内，室内车库整洁、标志明显。

　　三、提高“四高”住宅区科技含量的要指求

　　1、因地制宜采用国家和本市已公布的新技术、新工艺、新材料、新设备；

　　2、住宅区水、电、煤远程抄表和安保监控；

　　3、住宅区有节约资源、降低能耗的具体措施。

　　四、“四高”开发建设申报程序和管理

　　凡承担本意见范围内新建住宅开发项目的建设单位，向市、区、县住宅建设管理部门申报创建“四高”小区；市、区、县住宅建设管理部门应对照“四高”要求，提出明确意见，并在该项目的规划建筑方案、初步设计、竣工配套计划以及竣工交付使用等各个阶段审核时，严格把关，保证质量。

　　此项工作由市住宅发展局负责指导、监督，各区、县住宅发展局（署）组织审核、检查；各开发建设单位具体实施。建成后，经市和区、县联合验收合格后命名。

　　五、申报创建“四高”小区的相关材料

　　1、建设项目（预）可行性研究报告；

　　2、建设项目规划方案；

　　3、建设项目初项目初步设计文本；

　　4、建设项目施工图。

　　申报材料可根据项目进度，分阶段报关，住宅建设管理部门分阶段组织有关专家评估优化后，提出审核意见，帮助指导“四高”小区创建。

　　各区、县住宅发展局（署）应会同有关管理部门，对辖区内在建住宅项目进行一次全面检查，按照本意见的要求，采取积极措施，引导在建住宅项目创建“四高”小区，使新建住宅质量可靠环境优美、功能齐全、设施完备，满足人民群众不断提高居住生活质量的需要。

　　六、本意见自颁发之日起施行

　　上海市住宅发展局

　　2000年4月20日