普陀区房管局、西部企业集团：

　　根据建设部、上海市有关房屋修缮法规和标准，本局制订了《上海市成套职工住宅修缮管理暂行规定》、《上海市成套职工住宅修缮技术暂行规定）（以下简称两个“暂行规定”），并决定在你区试行。

　　请你们根据以上两个“暂行规定”，选择西部企业集团两个点、系统单位两个点的成套职工住宅小区（房屋使用十年以上的小区）组织实施。要求对试行过程中出现的问题进行具体指导，协调解决，并跟踪试行全过程。在试行过程中对两个“暂行规定”提出修改意见。

　　上海市房屋土地管理局

　　一九九九年十二月十三日

　　附件一：

　　上海市成套职工住宅修缮管理暂行规定

　　一、为了规范本市成套职工住宅的修缮行为，确保房屋的使用安全，保持和提高该类房屋的完好程度和功能质量，根据建设部《城市房屋修缮管理规定》、《上海市居住物业管理条例》等有关房屋修缮法规和标准制定《上海市成套职工住宅修缮管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）。

　　二、《暂行规定》适用于本市行政区域内的公有成套职工住宅和已出售的成套职工住宅的修缮管理，非成套职工住宅和各类商品住宅的修缮管理另行规定。

　　三、《暂行规定》所称的房屋修缮是指对已建成的成套职工住宅及其设备、设施进行维护修复、翻修和改造。

　　四、上海市房屋土地管理局主管本市成套职工住宅的修缮管理工作，负责按照国家和本市有关法规和技术标准，制订本市成套职工住宅的管理规定和修缮技术标准，指导、监督相关法规及标准的施行。各区县房地局负责辖区内成套职工住宅的修缮管理工作，组织房屋所有权人（业主委员会）、修缮的责任单位（物业管理企业、房屋修缮企业）贯彻实施有关房屋修缮的法规；依法督修和协调处理房屋修缮中的有关纠纷。

　　五、成套职工住宅的修缮和修缮计划

　　（一）物业管理企业（自管房单位）应对管理区域内的成套职工住宅每三年进行一次房屋完损程度的普查。每个六月底前进行一次以发现险情为主的房屋安全普查。普查结果应向业主委员会报告，并报管辖区内房地办事处备案。

　　（二）物业管理企业（自管房单位）应根据房屋普查结果和修缮资金使用情况，按管理区域编制房屋修缮计划，经业主委员会审核同意实施，并报管辖区内房地办事处备案。

　　（三）成套职工住宅有下列情况之一的，应列入修缮计划：

　　1、砌体结构弓突、倾斜、裂缝超过设计允许值。

　　2、砌体风化、酥松、剥落严重。

　　3、混凝土梁、板、柱、剪力墙等主体结构变形、裂缝、碳化、钢筋锈蚀等。

　　4、屋架支撑系统松动、失稳、变形，导致屋架倾斜。

　　（四）列入修缮计划的房屋，应当根据房屋完损程度、损坏部位和工程量，确定大修、中修、综合维修或翻修，修缮后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

　　（五）下列部位（部件）应按规定的周期进行修缮：

　　1、平屋面防水层及排水系统，8—10年更新一次。

　　2、瓦屋面及排水系统，8—10年翻修一次。

　　3、各种材料的外门窗、扶梯栏杆3－5年油漆或检修一次。

　　4、外墙、阳台挑沿、栏板、栏杆的饰面（包括粉刷、，涂料、贴面材料），8一10年维修和饰新一次。

　　5、上水镀锌铁管10年更新一次。

　　6、高水位水箱、蓄水池每年清洗2次。

　　7、属共用设备的电器装置每年检查一次，及时修复受损的敷线和设备。

　　8、室内共用部位内墙3—5年饰新一次。

　　9、上水泵房的设备每年维修一次，5—8年综合维修或更新一次。

　　10．污水、废水立管每年检修一次。

　　11、窨井每半年出淤泥一次，管道每半年循环疏通一次，对因年久失修阻塞频率高的管道应予翻做。

　　12、避雷设备每年测试、保养一次。消防设备每年检修一次。

　　13、路面、绿地护栏及其他室外公共设施每年检修一次。

　　14、电梯的保养、维修、更新周期按上海市电梯专业标准执行。

　　（六）周期性的更新、饰新可根据保养情况、损坏程度相应延长或缩短。对于延长周期的，应经区县房地局审核批准。

　　六、成套职工住宅的修缮实施：

　　（一）物业管理企业无能力进行房屋完损状况查勘的，应委托有资质的专门机构实施。

　　（二）物业管理企业按照委托管理服务合同的约定，为保证修缮工程质量，降低修缮成本，应引入市场竞争机制，在业主委员会的监督下，择优选择修缮企业。

　　（三）列入管理区域内大修、翻修工程项目，应由有资质的专业单位进行修缮设计或制定修缮方案，并进行工程查勘。

　　（四）凡委托修缮的项目，必须签订修缮合同（协议），成套职工住宅修缮工程的计费应按《上海市房屋修缮工程预算定额》执行。

　　（五）物业管理企业应监督修缮工程的实施。工程完毕应按《上海市房屋修缮工程质量检验评定标准》会同业主委员会进行质量验收，或委托专业机构代验收。施工企业应按规定负责落实质量保修责任。

　　七、成套职工住宅修缮资金的筹措，应从以下途径获得：

　　（一）房屋租金收入中应当用于房屋维修的部分。

　　（二）职工住宅出售后筹集的房屋维修基金、电梯设备更新基金、街坊设施基金。

　　（三）可用于房屋维修的其他资金。

　　八、成套职工住宅收取的公房租金，应以租养房，专款专用，量入而出，收支平衡。租金收入的60％除支付电梯、水泵的运行费用、小修养护费外，应按修缮计划用于住宅区域内出租房屋的修理，不能挪作他用。

　　九、成套职工住宅修缮费用的分摊和使用

　　（一）成套职工住宅区域内的已售公房的修缮费用的使用、分摊按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》（沪府发[1994]59号）及相关政策执行。

　　（二）成套职工住宅区域内的维修基金使用情况，公房租金收缴和使用情况应定期向业主、使用人公布。

　　十、成套职工住宅区域内的修缮责任按《上海市居住物业管理条例》第三十八条规定执行。

　　十一、业主、业主委员会、物业管理企业应按《上海市成套职工住宅修缮技术暂行规定》和本《暂行规定》及时对房屋进行修缮，保持房屋的完好。未按规定进行房屋修缮的，各区县房地局应予以督修，及时发出督修通知书、限期修缮通知书。鉴定为房屋危险点及危房的，应当发出强行修缮通知书，并指定专门单位修缮。被强行修缮的，费用应当直接从业主、业主委员会的租金收人和三项维修基金中扣除。

　　十二、本《暂行规定》自1999年9月l日起试行。

　　附件二：

　　上海市成套职工住宅修缮技术暂行规定

　　一、总则

　　（一）为加强对房屋修缮的技术管理、规范房屋修缮行为、保持和提高房屋的完好程度，确保房屋使用，根据建设部和本市的有关法规和标准，特制定《上海市成套职工住宅修缮技术暂行规定》。

　　（二）本规定适用于本市行政区域内的成套职工住宅的修缮，非成套职工住宅和各类商品住宅的修缮另行规定。

　　（三）房屋修缮必须贯彻安全可靠、美观实用、经济合理、技术先进的原则，不断改善居住和环境质量。

　　（四）房屋修缮不得降低原有质量标准，鼓励应用新技术、新产品、新材料、新工艺。

　　（五）各级房地产行政机关，物业管理单位都应配备专职房屋修缮技术负责人，落实技术责任制，加强对修缮技术的审查和管理。

　　二、房屋修缮分类

　　（一）按房屋完损状况，房屋修缮分：翻修、大修、中修、小修和综合修缮（注：小修属房屋日常养护范畴）。

　　（二）房屋修缮按工程内容分：主体工程、屋面工程、楼地饰面工程、门窗和装饰工程、墙饰贴面工程、涂饰工程、水电卫工程、特种设备工程、金属构件工程和路管工程等十个分项工程。

　　三、修缮范围

　　（一）根据“物业管理服务合同（示范文本）”的委托管理内容、有关房屋修缮的标准和本市房屋修缮的管理规定，确定修缮范围和内容。

　　（二）房屋使用分共用和自用二类。共用是指共用部位、共用设备和公共设施；自用是指自用部位和自用设备。

　　l、共用部位包括整幢房屋业主或房屋使用人共同使用的门厅、传达室、信报间、楼梯间、内天井、平台、走廊通道、室内停车间、电梯间、电梯机房、水泵间、电表间、电话分线间以及房屋承重结构和外墙面、外门窗等部位。

　　2、共用设备包括整幢房屋业主或房屋使用人共同使用的上下水管道、落水管、共用照明路灯、垃圾通道、水箱，水池、水泵、电梯、消防器具、避雷装置等。

　　3、公用设施是指住宅区域内业主或房屋使用人共同使用的道路、上下通道、窨井、照明路灯、绿化地和室外停车棚等。

　　4、自用部位是指单元房屋内自用的门厅、走道、起居室、卧室、厨房、卫生间、阳台、平合、天井和庭院等部位。

　　5、自用设备是指单元房屋内业主或房屋使用人自用的内门窗、浴缸、抽水马桶、水斗、各种户内支管等。

　　（三）房屋承重结构是指房屋的屋盖、楼板、梁柱、楼梯、承重墙、基础等所组成的承重体系。

　　（四）业主或房屋使用人自行装修后需对自用部位和自用设备进行的修缮，由业主或房屋使用人承担。

　　（五）业主或房屋使用人使用不当，如超载或其他过失（包括任意拆动承重墙、剪力墙、围护墙和分隔墙等）引起的房屋构件的损坏，由业主负责赔修。

　　（六）业主或房屋使用人对房屋进行装修、拆换设备不当影响相邻房屋并造成损坏的，应负责赔修。

　　（七）业主或房屋使用人不能随意改变住宅房屋的使用功能、基本平面布局，未经批准，擅自改变使用功能或改变平面布局造成相邻房屋损坏的，应负责赔修并恢复原状。

　　（八）受房屋周边邻建工程影响（包括新建房屋、市政道路、合流污水、地铁、高架、轻轨等）而造成房屋损坏的，由建设单位根据本市的修缮规定和标准负责赔修。

　　（九）与房屋相配套的辅助设备（施）的修缮范围，应根据市房地局与各配套单位划分的责任范围确定。

　　（十）房屋修缮还应结合预防火灾、蚁害、整治违章、改善居住区环境和小区街坊绿化等进行。

　　四、修缮要求

　　（一）一般要求

　　1、经修缮的房屋不得降低原有结构、装修、设备的标准。

　　2、房屋修缮后的各分项都必须符合基本完好和完好标准的要求。

　　3、房屋修缮的查勘设计必须遵守《民用建筑修缮工程查勘设计规程》。

　　4、修缮施工必须遵守《民用房屋修缮工程施工规程》。

　　5、修缮施工质量必须按《房屋修缮工程质量检验评定标准》执行。

　　（二）主体工程

　　1、基础不均匀沉降，造成上部结构构件变形、开裂等损坏，应进行房屋质量检测，经验算后，有针对性地采取加固技术措施，再予以修复。

　　2、房屋的梁、板、柱、墙、楼梯等结构性损坏、变形严重的，应先进行检测验算后，制定具体加固补强技术方案，对钢筋混凝土结构的构件碳化、裂缝、剥落、钢筋的锈蚀等损坏应先进行补强加固，再予以修复。

　　3、砌体倾斜、风化严重的，应采取局部拆砌或进行补强加固。

　　（三）屋面工程

　　1、屋面工程分坡屋面和平屋面二类进行详细查勘，制订具体修缮方案。

　　2、坡屋面

　　（1）坡屋面结构有损坏（包括屋架、梁、屋面板、缘子、行条等）应加固和修复，损坏严重的应拆换。对多次修理仍有多处渗漏的屋面，应予翻修，屋面瓦材要求色泽统一。

　　（2）屋面防水层损坏应予修复，并按修缮周期规定调换防水层。

　　（3）屋面上的压顶、出线、屋脊、天沟、屋顶窗、沿沟、斜沟、水落水管等损坏渗漏的应修复，损坏严重的应翻修或调换。

　　3、平屋面

　　（1）平屋面结构层的损坏应详细检查、进行修复。

　　（2）屋面上的女儿墙、压顶、凡水、天沟等损坏应进行修复。

　　（3）刚性防水层屋面裂缝、起壳、渗漏等损坏应进行修复，并符合泛水要求。

　　（4）柔性防水层（包括卷材、油膏等）的起鼓、开裂、起壳、渗漏等应进行修复，并按修缮周期规定调换防水层，宜刷防晒涂料。

　　（5）屋面架空隔热层损坏应修复。

　　4、平台，晒台、阳台的修缮同“平面屋”（l）—（3）的修缮要求。

　　（四）楼地饰面工程

　　1、楼地饰面层分为粉面层，铺面层和贴面层三类，其基层要求牢固，有裂缝、起壳等应予补强、找平和修复。

　　2、粉面层

　　（1）在楼板的基层上粉面层包括水泥砂浆面层、水磨石面层等出现的起砂、裂缝、起壳、磨损、露石、缺损等应予修复，分块损坏面积大于50％应予翻做。

　　（2）在厨房间、卫生间等楼板基层上粉面层的修缮还应满足防水、防渗和泛水的要求。

　　3、铺面层

　　（1）在楼板基层上铺面层包括条形木地板、拼花木地板等出现的松动、缺损、腐朽、挠曲等应予修复。单位面积损坏大于50％应予翻做。

　　（2）基层木搁栅松动、腐朽等应调换、加固和平整。

　　4、贴面层

　　（l）在楼板和地坪的基层上贴面层包括大理石、花岗石、缸砖、釉面地砖、马赛克等出现的松动、裂损等应予修复。单位面积磨损或缺损大于30％应予翻做并满足防水、防渗和泛水的要求。

　　（2）在厨房间、卫生间等楼板基层上贴面层的修缮还应满足防水、防渗和泛水的要求。

　　5、晒台、平台、阳台、天井等饰面层的损坏修复同“粉面层”或“贴面层”的修缮要求。

　　（五）门窗及装饰工程

　　1、房屋门窗包括木门窗、钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗等，其外门窗应定期维修，并根据修缮周期对损坏严重的应予拆换，拆换时应确保安全、牢固并符合密闭。防水等性能的规定。

　　2、木门窗有上碰、边轧、下擦、门窗挺冒腐损、小五金缺损等应予修复，损坏严重的应予调换。

　　3、木门窗框松动、歪斜、腐朽应校正、加固后予以修复，损坏严重的应调换。

　　4、钢门窗有挠曲、碰轧、执手松动、铰链锈断等应修复。

　　5、钢门窗樘锈损、松动等应校正、加固后予以修复。

　　6、铝合金和塑钢门窗开关失灵、滚轴磨损、密封条、出水口等损坏应予修复。

　　7、各种门窗装饰的构配件松动、缺损等应予修复，花饰补齐色泽一致。

　　8、门窗玻璃缺损、油灰老化残缺、嵌条损坏、出水不畅等应予修复。

　　（六）墙饰贴面工程

　　1、墙饰贴面包括大理石、花岗石、马赛克、釉面砖、釉面锦砖、泰山砖、青红砖等出现的松动、裂损、空鼓、起壳、缺损等损坏应进行详细查勘，确准部位予以修复，损坏严重的应予调换，色泽要求一致。

　　2、墙体饰面的基层裂缝、起壳、渗水、潮湿等损坏应先进行补强、加固，采取防水、防渗、防潮等措施，找平后修复。

　　（七）涂饰工程

　　1、涂饰工程包括室内涂饰和室外涂饰二类，其基层起壳、裂缝应修复，大面积起砂应翻做，满足牢固、平整的要求。

　　2、室内涂饰包括墙面和平顶二类，其涂料、油漆等饰面出现起壳、起皮、破损、露底等损坏应予修复，并按修缮周期的规定予以全面起底刷新。

　　3、室外涂饰包括外墙、窗盘、檐口、出线、女儿墙、勒脚等，其涂料、水泥浆、喷砂等饰面出现起壳、裂缝、起皮、露底、霉渗、风化、起砂、色泽缺损等应予修复，并按修缮周期的规定全面起底翻新。

　　4、外墙涂料如喷涂、滚涂、刷涂等应满足色泽统一的要求，并结合防水、防护等要求进行，使房屋保持新的建筑效果。

　　5、钢、木门窗、栏杆、铁栅、管道和其它外露铁件等油漆损坏应修复。

　　（八）水、电、卫工程

　　1、水设备包括上下水、污水、落水、透气管等出现裂缝、砂眼、积垢、锈蚀、堵塞、渗漏、倒泛水等损坏应予疏通、修复。残缺、锈损零件应配齐，并按照修缮周期的规定全部更新。水池、水箱、水塔、水泵等应定期清洗和维修，损坏零件应配齐。

　　2、电设备包括分户线、公用照明灯、公用开关、共用管线、共用插座等出现损坏予以修复。配齐另部件。

　　3、厨卫设备包括水槽、水斗、抽水马桶、浴缸等出现损坏应予修复，损坏严重的应予调换。

　　（九）特种设备工程

　　1、电梯设备的维修保养根据《电梯维护保养安全规范》的规定执行。

　　2、消防设备的维修保养根据有关规定执行。

　　3、避雷装置的松动、锈蚀、缺损等应及时维修保养。

　　（十）金属构件工程

　　金属构件工程包括屋顶栏杆、平台栏杆、晒台栏杆、阳台栏杆、楼梯栏杆、围墙栏杆、窗栅、防盗总门、小区大门、晒衣架、球门架等出现锈蚀、缺损、松动等应予修复，损坏严重的应予调换更新。

　　（十一）路管工程

　　1、路管工程包括小区及街坊内的道路、踏步、窨井、上下水管、污水管等出现损坏应予修复，损坏严重的应调换和翻做。

　　2、小区绿化工程根据有关规定执行。

　　五、技术档案

　　（一）各区县房地局应对本行政区域内成套职工住宅的修缮情况建立房屋修缮技术档案，各物业管理单位对所管每幢房屋都必须分别建立房屋修缮技术档案。

　　（二）房屋修缮技术档案的主要内容：

　　1、房屋历年修缮的年月、内容、时间、面积、经费、质量。

　　2、修缮的查勘、设计、技术交底、修缮方案、施工方案、施工质量评定、决算审核等。

　　3、修缮中新材料、新技术、新工艺、新设备的应用等。

　　4、修缮事故处理情况。

　　5、各物业管理单位每年组织专职技术人员对所管房屋进行完损评定自查，台风季节查抢险应完备的资料。

　　6、各区县房地局每三年对物业管理单位自报的房屋完损评定组织复查的资料。

　　7、房屋修缮查勘设计单位、施工单位、监理单位、质监单位等以及相应的查勘设计、施工、监理、质监、验收等资料。

　　8、与房屋修缮相关的图纸、照片、录象等资料。