成都市房产管理局关于印发

　　《成都市物业管理业主大会规则（试行）》的通知

　　成房物管[2003]3号

　　各区（市）县房管局（办、所）、高新区规划建设局、各物业管理公司、业主委员会：

　　为了规范我市物业管理业主大会的设立和运作，根据有关法规、规章，结合我市实际，现将我局制定的《成都市物业管理业主大会规则（试行）》印发给你们，请认真研究执行。执行中有什么问题，请及时与我局联系。

　　附件：成都市物业管理业主大会规则（试行）

　　二○○三年四月十八日

　　成都市物业管理业主大会规则（试行）

　　第一章　总则

　　第一条　（目的和依据）　为了规范物业管理业主大会的设立和运作，有力地维护业主的合法权益，根据物业管理有关法律、法规、规章的规定，结合成都市实际，制定本规则。

　　第二条　（适用范围）　本规则适用于本市行政区域内物业管理业主大会的设立、运作和监督。

　　第三条　（原则）　在一个物业管理区域内，只能成立一个业主大会。

　　物业管理区域，由区（市）县政府物业管理主管部门根据房屋及公共设施设备的相关情况划定。

　　一个业主大会应当设立一个业主委员会。

　　业主大会、业主委员会必须遵守有关法律政策，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。

　　第四条　（本规则下列用语的含义）

　　本规则所称物业，是指房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。

　　本规则所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本规则所称使用人，是指物业的承租人或以其他形式实际使用物业的人。

　　本规则所称业主大会，是指物业管理区域内的全体业主或业主代表，依照有关规定和本规则就物业管理事项代表和维护全体业主合法权益而设立的物业自治组织。

　　本规则所称业主委员会，是指按照规定程序由业主大会选举产生，并根据法规政策的规定履行职责和办理业主大会授权的相关事务的业主大会常设机构。

　　本规则所称业主公约，是指业主承诺的，对全体业主、使用人、业主大会、业主委员会具有约束力的，规定业主、使用人在物业管理区域内相互之间及其使用、维护、管理物业等方面权利和义务的行为守则。

　　第五条　（管理部门）　物业管理主管部门负责本行政区域内业主大会及其业主委员会的指导、监督工作。

　　第二章　业主大会

　　第六条　（参加业主大会的业主）　业主或业主代表应当参加业主大会，依法行使权利履行义务。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人或法定代理人委托的代理人参加业主大会。

　　业主身份的认定，一般以房屋产权证记载的所有权人为准。已订立买卖合同尚未领取房屋产权证的，参照合同约定的购房人认定。房屋产权证记载的业主或订立买卖合同的购房人超过一人的，推选一人参加业主大会。

　　第七条　（业主、业主代表的投票权数）

　　业主在第一次业主大会会议上的投票权数，按照业主在物业管理区域内拥有的房屋建筑面积计算，一般以100㎡为一个投票权数。不足100　㎡的，以100　㎡计；100　㎡以上的，以100　㎡为一个单元单位采用四舍五入计算投票权数。

　　业主在第一次业主大会会议之后的投票权数由业主大会章程确定。

　　业主代表的投票权数，按其代表的业主所拥有的建筑面积之和参照本条前款的规定进行计算。

　　第八条　（参加业主大会的业主代表的职责和补选）

　　物业管理区域较大、业主人数较多的，可以楼幢单元、幢等为选举单位，推选业主代表参加业主大会。

　　业主代表应当将所代表业主对某物业管理事项的赞成、反对、弃权或建议情况，在业主大会上进行汇总，并据此发表对该物业管理事项的表决、处理意见。

　　业主代表每届任期3年，可以连选连任。

　　业主代表缺额时，应当予以补选；产生业主代表的房屋建筑面积比例发生变化时，业主代表应予相应调整，业主大会另有约定的除外。

　　第九条　（业主大会行使下列职权）

　　（一）制定、修改业主大会章程和业主公约；

　　（二）依法选聘、解聘物业管理公司，授权业主委员会与物业管理公司订立、变更、解除物业管理服务合同；

　　（三）决定筹集专项维修资金，审议专项维修资金使用方案，并监督实施；

　　（四）审议物业管理公司和业主委员会的工作报告；

　　（五）选举、罢免业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；

　　（六）制定、修改所在物业管理区域内的物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（七）决定有关业主共同利益的重大物业管理事项；

　　（八）法规、规章或者业主大会章程等规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十条　（业主大会章程）　业主大会章程应对业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会的组成及其活动经费和印章管理使用等事项依法作出约定。

　　第十一条　（业主大会的责任承担、决议、决定）

　　业主大会的民事责任由全体业主共同承担。业主大会所作的决议、决定，对全体业主具有约束力。业主大会不得作出与物业管理事项无关的决议、决定。业主大会的决议、决定不得与法律、法规、规章相抵触。

　　第十二条　（业主大会的成立）业主大会自按规定程序召开第一次业主大会会议之日起成立。

　　第十三条　（业主大会会议）

　　业主大会会议应当按照本规则第六条的规定通知全体业主或业主代表参加。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有过半数投票权数的业主或业主代表出席。所作决定，应经出席业主大会过半数投票权数的业主或业主代表通过，并在物业管理区域内公布后生效。

　　涉及修改业主大会章程、调整物业管理公共服务费标准、选聘与解聘物业管理公司、筹集物业专项维修资金、物业管理诉讼、分担业主委员会活动经费等重大事项的，必须由业主大会会议以三分之二以上投票权数通过决定。

　　召开业主大会会议一般应邀请街道办事处（镇政府）、社区居民委员会和物业使用人的代表列席。

　　业主大会会议由其业主委员会筹备。业主委员会一般应在业主大会会议召开前7天，将会议内容以书面或其他形式予以公布。

　　经有20％以上投票权数的业主向业主委员会提议需要召开业主大会会议的，业主委员会可以召开业主大会会议。

　　有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托本物业管理区域内的其他业主或使用人参加。业主代表因故不能参加业主大会，应当书面委托所在选举单位的一名业主参加。业主或业主代表不出席，也不委托他人的，视为弃权，但必须服从业主大会作出的决定。

　　业主大会会议应作书面记录，由业主委员会存档。业主大会决定事项应形成业主大会会议决议，由业主委员会签发，并在物业管理区域内予以公布。

　　第十四条　（第一次业主大会会议召开）　有下列条件之一的，物业开发建设单位应当组织成立第一次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组），在物业管理主管部门、街道办事处（镇政府）的指导下，组织业主召开第一次业主大会会议：

　　（一）公有住房出售率达到总建筑面积的40％以上的；

　　（二）商品房出售率达到总建筑面积的50％以上，且竣工交付使用满一年的。

　　符合上述条件，物业开发建设单位没有组建业主大会筹备组召开业主大会会议的，现有过半数投票权数的业主，可在物业管理主管部门的指导下组建业主大会筹备组召开第一次业主大会会议。

　　第一次业主大会会议的组织费用，由该物业的开发建设单位承担。

　　筹备组由物业开发建设单位与选聘的物业管理公司及部分业主组成。

　　筹备组应自建立之日起30日内，在物业管理主管部门、街道办事处（镇政府）的指导下，组织召开第一次业主大会会议，选举产生第一届业主委员会。

　　筹备组至第一届业主委员会第一次会议结束时终止。

　　第十五条　（第一次业主大会会议的主要内容）

　　（一）筹备组介绍物业区域情况和会议有关筹备工作情况；

　　（二）审议通过由筹备组参照物业管理主管部门制订的示范文本起草的《业主公约》、《业主大会章程》；

　　（三）审议通过业主委员会主任、副主任、委员选举办法；

　　（四）介绍业主委员会候选人情况；

　　（五）选举产生业主委员会；

　　（六）宣布业主大会决议和业主委员会第一次会议决议。

　　第十六条　（业主公约的订立、生效、修改）

　　业主应当订立业主公约。

　　业主公约可以由业主或委托专业人士参照物业管理主管部门制订的业主公约示范文本起草，由第一次业主大会会议以参加业主大会的三分之二以上的投票权数通过生效。业主公约生效后对全体业主具有约束力。

　　在业主公约生效后取得或确认业主身份的，应在办理有关房屋交接手续时，签署业主公约。

　　业主公约的修改程序和制定程序相同。

　　制定或修改的业主公约，应报区（市）县物业管理主管部门备案。

　　第十七条　（物业管理的移交）

　　业主大会成立后，其执行机构即业主委员会应在30日内与物业开发建设单位按照相关规定办理物业管理移交手续。业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务合同生效后，原开发建设单位不再承担前期物业管理的有关义务。

　　第三章　业主委员会

　　第十八条　（业主委员会组成人数）

　　业主委员会一般由5至15名委员单数组成，设主任1名，副主任1至2名。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员可连选连任。

　　第十九条　（业主委员会委员的条件及产生）

　　业主委员会委员由业主大会会议民主选举产生、罢免、补选。

　　业主委员会委员一般应符合下列条件：（一）热心公益事业、责任心强；（二）履行业主义务；（三）遵守法律、政策和业主公约；（四）有必要的工作时间；（五）不兼任所在物业区域的物业管理公司工作。

　　业主委员会委员候选人可由楼幢单元代表或幢代表中推选，楼幢单元业主产生楼幢单元代表，楼幢单元代表产生幢代表。代表的产生应经拥有相应区域内过半数投票权数的业主书面同意。

　　候选人基本情况应在正式选举前5日张榜公示。业主在5日内对有异议的候选人可向筹备组提出质疑，被质疑的候选人应在提出质疑后3日内解答业主的质疑，并由筹备组根据业主公约对其进行资格复审和确认。

　　选举业主委员会委员，可实行差额选举，必须有业主大会过半数投票权数投票选举方为有效，候选人获得参加投票的过半数的赞成票，始得当选。得票过半数的候选人超过应选人名额时，得票多的当选；候选人得票相等不能排位时，应就投票相等的候选人重新投票确定。

　　第二十条　（业主委员会委员缺额补选）

　　业主委员会委员因故缺额时，应在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过四分之一的，应及时召开业主大会会议补选，并报相关部门备案。补选的委员任期随本届业主委员会届满终止，可连选连任。

　　第二十一条　（业主委员会委员停任和罢免）

　　业主委员会委员有不符合委员任职条件情形之一的，经业主大会会议决议，可终止其委员资格。

　　业主委员会委员被罢免的，必须在业主大会会议后7日内将其保管的印章、文件、资料、帐簿以及属于全体业主共同所有的财物等移交给业主委员会。

　　业主委员会委员的停任和增补，可由业主委员会提名或20％以上投票权数的业主提议，提交业主大会批准，并以书面形式在物业管理区域公布。业主委员会应书面说明委员停任和补选的理由，并提供有关资料。

　　第二十二条　（业主委员会职责）

　　业主委员会对业主大会负责并报告工作。

　　业主委员会应当履行以下职责：

　　（一）督促业主遵守物业管理相关的法律、法规、政策以及业主公约，执行业主大会的决议；

　　（二）协助物业管理公司按照物业管理服务合同实施物业管理，并配合解决管理服务中的重大问题；

　　（三）接受物业管理主管部门的监督、指导，接受街道办事处（镇政府）、社区居委会的监督；

　　（四）召集并主持业主大会会议，向业主大会报告物业管理实施情况；

　　（五）与业主大会选聘的物业管理公司订立、变更、解除物业管理服务合同；

　　（六）听取业主、使用人的意见和建议，依照物业管理服务合同监督物业管理公司的管理服务活动；对业主、使用人开展物业管理宣传教育；调解物业管理活动中的纠纷；

　　（七）设立物业专项维修资金的，依照有关政策并经业主大会授权，负责物业专项维修资金的筹集和监管的具体工作；

　　（八）业主大会依照法规、政策赋予的其他职责。

　　第二十三条　（第一届业主委员会的备案）

　　业主委员会作为业主大会的常设办事机构，其成立以物业管理主管部门备案为准，实行任期制，每届3年。

　　第一届业主委员会应自选举产生之日起7日内，持第一次业主大会会议决议、业主委员会第一次会议决议、业主委员会成员名单、业主公约、业主大会章程和街道办事处（镇政府）或社区居委会签署的意见等，到所在区（市）县物业管理主管部门备案，并凭备案文件向有关部门办理相关手续。

　　物业管理主管部门在收到备案申请之日起5个工作日内完成备案审核工作，对符合条件的，发给《业主委员会备案登记证书》。备案事项主要包括：

　　（一）业主委员会名称；

　　（二）物业管理区域；

　　（三）组成人员；

　　（四）任期时间；

　　（五）备案时间。

　　对不予备案的，应书面说明理由。

　　业主委员会凭《业主委员会备案登记证书》向有关部门申请刻制印章，并将印章式样报街道办事处（镇政府）、社区居委会和物业管理主管部门备案。

　　业主委员会的名称应与物业区域或建设项目名称一致，准确反映其物业特征。

　　第二十四条　（业主委员会会议）

　　业主委员会应制定议事规则。议事规则根据业主公约、业主大会章程制定。

　　业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集。有三分之一以上委员提议的，业主委员会应就提议内容召开会议。

　　业主委员会会议，需有三分之二以上委员出席方为有效。会议应作书面记录，并由出席会议的委员签字后存档。

　　业主委员会作出的决议、决定，应经全体委员的三分之二以上同意，且不得违反法律、法规、政策的规定和业主公约及物业管理服务合同的约定，并及时向全体业主公布。

　　第二十五条　（业主委员会换届）

　　业主委员会任期届满3个月前，应建立换届选举筹备组。换届选举筹备组由本届业主委员会委员、部分业主代表组成。

　　换届选举筹备组应在区（市）县物业管理主管部门和街道办事处（镇政府）、社区居委会的指导、监督下，按照第一届业主委员会选举程序，在业主委员会任期届满前1个月内召开业主大会会议，进行换届选举。换届选举会议的主要内容包括，本届业主委员会和物业管理公司分别作任期、聘期内的工作报告，投票选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会期满不组建换届选举筹备组召开换届选举大会的，由所在区（市）县物业管理主管部门予以督促，逾期仍不举行换届选举工作的，经20％以上投票权数业主申请，可在所在区（市）县物业管理主管部门及有关单位的指导下开展换届选举工作。

　　第二十六条　（业主委员会换届、变更的备案）

　　新一届业主委员会在换届选举后7日内，持下列文件向区（市）县物业管理主管部门办理换届备案手续：

　　（一）业主委员会换届备案申请书；

　　（二）上届业主委员会工作报告；

　　（三）换届选举筹备组人员名单；

　　（四）新一届业主委员会委员名单；

　　（五）街道办事处（镇政府）或社区居委会签署的意见；

　　（六）其他有关资料。

　　业主委员会任期内有下列事项发生变更的，在7日内向区（市）县物业管理主管部门办理变更备案手续：

　　（一）业主委员会名称；

　　（二）物业管理区域范围；

　　（三）业主委员会主任、副主任。

　　物业管理主管部门应在受理备案申请之日起5日内，予以审查备案，对不符合备案条件的不予备案，并书面说明理由。

　　业主委员会应就变更事项向物业管理区域内全体业主进行公布。

　　第二十七条　（业主委员会终止的备案）

　　业主委员会有下列情形之一的，应向物业管理主管部门办理终止备案手续：

　　（一）分立、合并的；

　　（二）其他原因应当终止活动的。

　　业主委员会办理终止备案前，应在区（市）县物业管理主管部门指导、监督下，做好财物等清算工作，在清算结束之日起7日内办理终止备案。

　　申请终止备案，应当提交业主大会决议、业主委员会三分之二以上成员签署的终止备案申请书和清算报告书。物业管理主管部门准予终止备案的，发给终止备案证明文件，并收回原业主委员会备案登记证书和印章。

　　第二十八条　（业主委员会换届、终止后的工作和财物移交）

　　在新一届业主委员会备案后的7日内，原业主委员会应将任期内所形成的档案资料以及全部财物移交给新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　业主委员会分立、合并的，其档案等资料应当移交给相应的业主委员会。

　　第四章　相关法律责任

　　第二十九条　业主委员会违规或超越职权作出决定，损害业主利益的，其责任人应依法承担相应的法律责任。

　　第三十条　业主委员会有下列情形之一的，物业管理主管部门可给予警告、责令改正、停止活动，并可建议撤换有关负责人；情节严重的，撤销备案；触犯法律的，依法追究法律责任：

　　（一）违反物业管理相关法律、法规、规章、规范性文件规定的；

　　（二）不按业主公约规定的职责范围开展活动，造成严重后果的；

　　（三）拒不接受或不按规定接受政府有关主管部门监督检查的；

　　（四）违反物业管理服务合同约定，给物业管理公司造成重大损失的。

　　业主委员会被责令停止活动的，由物业管理主管部门封存其《业主委员会备案登记证书》和印章。

　　第三十一条　业主委员会在申请备案时弄虚作假，骗取备案的，或者自取得《业主委员会备案登记证书》之日起1年内未开展活动的，由物业管理主管部门撤销备案。

　　第三十二条　未经备案，擅自以业主委员会名义进行活动，以及被撤销备案后仍继续进行活动的，由物业管理主管部门予以取缔；触犯法律的，依法追究法律责任。

　　第五章　附则

　　第三十三条　（业主大会和业主委员会的经费）　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会章程规定。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公布，并接受业主的质询。

　　第三十四条　（业主委员会的印章）　业主委员会的印章依照有关法律法规、政策和业主大会章程的规定刻制、使用、管理。

　　违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

　　第三十五条　本规则自发布之日起试行。成都市房地产管理局《关于规范居住物业业主委员会设立和运作的通知》（成房发[98]62号）同时废止。

　　第三十六条　本规则由成都市房产管理局负责解释。