四川省人民政府

　　关于促进房地产市场持续健康发展的通知

　　川府发[2004]2号

　　各市（州）、县（市、区）人民政府，省级各部门：

　　《四川省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知》（川府发[1998]77号）下发以来，我省城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐明显加快，房地产市场不断发展，住房消费进一步扩大，居民住房条件有了较大改善，房地产业总体呈快速健康发展态势，对拉动全省经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。但我省房地产市场发展还不平衡，一些地区商品房和土地供求结构性矛盾较为突出、房地产投资增长过快、空置商品房积压较多；住房分配货币化进展较慢，住房公积金个贷业务亟待拓展；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费潜力没有充分发挥；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，结合我省实际，现就有关问题通知如下：

　　一、进一步提高认识，明确指导思想

　　（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高、带动力强，已经成为我省国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，有利于提高居民居住水平和生活质量，不断满足人民群众物质文化生活的需要；有利于推进经济结构战略性调整，促进经济和社会协调发展；有利于推动消费结构升级，扩大内需，拉动经济增长；有利于充分发挥人力资源优势，扩大社会就业，改善投资环境，推动可持续发展。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

　　（二）进一步明确房地产市场发展的指导思想。坚持住房市场化方向，通过深化改革消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，培育住房消费，完善房地产市场体系，进一步发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要，加快建立和完善适合我省省情的住房保障制度；坚持用发展的思路解决房地产市场中存在的问题，加强宏观调控，努力实现房地产市场供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持全面建设小康社会目标，围绕加快城镇化和实施经营城市战略，在国家和省统一政策指导下，因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进全省经济社会的可持续发展。

　　二、完善住房供应政策，调整市场供应结构，推进住宅产业现代化

　　（一）完善住房供应政策，健全住房供应体系。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。各市，县要切实做好住房供应保障工作，根据当地经济发展和职工收入水平，结合房价收入比合理确定经济适用住房供应对象的具体收入线标准和范围。廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，由市、县人民政府参照当地城镇最低收入保障线和居民住房现状等因素确定。

　　（二）调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强经济适用住房建设和管理。各地要根据全面建设小康社会和城镇化目标、住宅与房地产业发展规划及市场需求，采取有效措施加快普通商品住房建设发展，提高其在市场供应中的比例，改善住房供应结构，切实解决供求结构失衡问题。对普通商品住房建设要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使普通商品住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。普通商品住房和高档商品住房的划分标准由各地根据实际情况合理确定。

　　经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，各地要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率和实行税收优惠等政策措施切实降低经济适用住房建设成本。省建设厅要会同计划、国土、价格等部门制订我省经济适用住房管理办法，进一步完善经济适用住房供应政策，加强经济适用住房建设和管理。各地经济适用住房建设要依法实行建设项目招投标，严格控制在中小套型，严格审定销售价格和销售对象。经济适用住房实行申请、审批和公示制度并严肃查处违法违规行为，具体办法由市、县政府制订。

　　集资合作建房是经济适用住房建设的组成部分，各地集资合作建房规模要纳入当地经济适用住房建设计划。集资合作建房标准、参加对象和优惠政策按照经济适用住房的有关规定执行。尚未实施住房分配货币化方案的企业和自收自支事业单位在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，可在已取得土地使用权的土地上组织职工集资建房；夫妇双方已参加房改购房或集资合作建房且达到其住房面积控制标准的职工家庭，不得再购买经济适用住房，也不得参加集资合作建房。任何单位不得以集资合作建房名义变相搞实物分房或房地产开发经营。

　　（三）加快廉租住房制度建设步伐，完善最低收入家庭住房保障措施。解决最低收入家庭的住房困难是各级政府的重要职责，各市、县要强化政府住房保障职能，结合当地实际情况合理确定保障水平，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。要以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。保障方式原则上以实行租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅，对租住国有直管公房或单位自管公有住房的最低收入家庭可以采取租金核减的方式，有条件的地方也可以通过收购空置商品住房及上市房改房用作廉租房等形式进行实物配租。

　　（四）制订住宅与房地产业发展规划，推进住宅产业现代化，带动相关产业发展。各地要根据全面建设小康社会目标和加快城镇化进程的需求编制并及时修订完善住宅与房地产业中长期规划，加强对住房建设发展的指导；要充分考虑加快城镇化进程所产生的住房需求，重视小城镇住房建设问题；要推进住宅产业现代化，完善住宅产业的经济、技术政策和推进机制，发挥企业在推进住宅产业现代化中的主体作用，鼓励先进适用的新技术、新产品、新材料在住宅建设中的应用，完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰制度，坚持高起点规划、高水平设计、高质量建设，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计，提高小区和住房的安全性、可居性，改善住房供应质量和人居环境。同时，各地要发挥以住宅为主的房地产业在带动相关产业发展、推进经济结构战略性调整方面的重要作用，从本地实际出发，把发展住宅与房地产业、推进住宅产业现代化与建设建筑、建材、冶金、家电、家具等住宅产业现代化基地结合起来，培育一批技术创新能力强和集约化程度高、市场前景和辐射范围广的住宅产业骨干企业，延伸房地产业链，带动相关产业结构调整，优化升级及技术进步，促进经济协调发展。

　　三、深化住房分配制度改革，培育和搞活住房市场

　　（一）加快推进住房分配货币化，完善住房补贴制度。在认真清理、坚决纠正省级机关工作人员违规多占多购房改房问题的前提下，各地要严格执行停止住房实物分配的有关规定，尚未出台住房分配货币化方案的城市，必须在2004年3月底以前制订方案报省政府批准后实施；已经出台住房分配货币化方案的城市要加快方案实施步伐。在补贴资金筹集上，要根据补贴资金需求和财力可能，将直管公房和财政负担单位公房出售、出租的净收入以及财政拨款补助等尽快转换为住房补贴，形成稳定、规范的住房补贴资金来源并制定住房补贴资金的核实划转办法。各地要按照收支两条线管理的有关规定，清理回收应统筹用于发放住房补贴的资金，加强补贴资金管理，严禁挪作他用。条件较好的城市应率先在机关单位中推行住房分配货币化，起好示范作用；经济效益好、资金来源有保障的企事业单位应作为货币化改革的重点，以点带面，切实推动住房补贴发放工作，支持职工住房消费。

　　（二）搞活住房二级市场，完善产权保障措施。各地要认真贯彻执行国家和省有关住房交易税费的优惠政策，全面清理对已购公有住房上市交易的政策性障碍，取消除法律、法规规定和原公房出售合同另有约定外由地方或单位设置的各种限制性前置条件，切实降低入市门槛，鼓励居民换购住房； 要切实简化房地产交易与权属登记程序，提高办事效率和服务水平，为居民住房消费创造良好环境。已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准，原则上不得超过成交价格的1％；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位不参与所得收益分配。此外，要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，大力培育和发展房屋租赁市场，鼓励和规范居民进行住房置业投资和采取“以租养贷”等模式，改善住房条件。

　　各市、县人民政府要采取切实有效措施，切实解决居民住房权属发证遗留问题。凡权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，可向职工出售并办理产权登记，售房款暂由房改部门封存；对符合房改规定但因手续不全等历史遗留问题影响房改售房权属登记发证的，有关部门应予补办相关手续或采取先办证后完善的办法，尽快给购房者发放权属证书：对居民购买的商品房，只要该商品房项目具备土地使用证、建设工程规划许可证、工程竣工验收合格证明资料，应当允许购房者办理权属证书，为居民住房上市交易提供产权保障。

　　（三）加强住房公积金归集和管理，大力发展个人贷款业务。各地要认真贯彻落实《四川省人民政府办公厅关于进一步加大住房公积金归集力度大力发展个人住房贷款的通知》（川办函[2003]174号）精神，进一步采取有效措施，加大住房公积金归集力度，不断扩大覆盖面，大力发展住房公积金个人住房贷款，提高公积金的使用率，支持职工购房。凡未开展住房公积金个人购房贷款业务的城市，必须尽快启动；已经开展个人购房贷款业务的城市，要提高个人购房贷款发放比例，力争全省住房公积金个贷发放余额占归集余额的比例在2005年提高到50％。同时，各地要加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，完善贷款担保机制，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。住房公积金管理中心要加强与各商业银行的合作，积极发挥金融机构对个人住房消费的助购作用，商业银行要积极办理个人住房公积金委托贷款业务，加强账户管理，简化个人住房贷款手续，改进服务水平，取消不合理收费，方便职工贷款。各地政府要对回收被挤占挪用的住房公积金负责，要制订还款计划，限期归垫，切实消除风险隐患。省建设厅要进一步加强和完善省级住房公积金监管机制，健全机构，充实人员，制订行政监管办法，抓紧建立全省住房公积金监管信息系统。

　　（四）规范发展房地产市场中介服务，切实改善住房消费环境。各地要积极发展住房置业担保、住房交易代理、房屋置换等房地产中介服务机构，鼓励拓展新的住房消费服务，畅通供需渠道，为居民提供准确市场信息和方便、快捷的服务，千方百计挖掘住房市场的潜力。同时，要规范房地产中介服务行为，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，严禁任何部门和单位强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。认真贯彻落实《物业管理条例》，推广和规范物业管理，提高物业管理水平，切实改善住房消费环境。

　　四、加强宏观调控，完善房地产市场调控体系

　　（一）加强和改进城市规划管理，充分发挥城市规划的调控和引导作用。各地在城市总体规划和近期建设规划中要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实普通商品住房、经济适用住房和旧城改造拆迁安置用房建设项目用地，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，鼓励成片开发和住宅小区建设，控制零星分散建设。严格城市规划管理，各类开发区以及撤市（县）改区后的土地要纳入城市规划统一管理，严禁下放规划审批权限；所有列入建设用地范围的房地产开发项目必须严格按照城市规划的要求进行建设，对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为要依法追究有关责任人的责任。

　　（二）加强对土地市场的宏观调控，健全房地产开发用地计划供应制度。各地要严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。各市、县土地管理部门在制订房地产开发用地计划时，应会同计划、规划、建设、房地产管理部门共同拟订，确保房地产开发用地计划与城市近期建设规划和住宅与房地产业发展规划相衔接。在房地产开发用地供应上应加强对高档商品房项目用地供应的控制管理。对普通商品住房供不应求、房价增长过快的城市，要调剂增加普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应。凡经营性房地产开发用地必须实行拍卖出让；利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易；土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。

　　（三）加强房地产贷款监管，防范金融风险。各商业银行对具备资质、业绩好的房地产开发企业和符合条件的房地产项目要继续加大信贷支持力度。同时，要严格按照国家有关信贷政策审核房地产开发项目贷款，按照工程进度发放房地产贷款并切实加强对商品房预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为，妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。

　　（四）加快消化空置商品房，严格销售市场准入。房地产投资增长过快、空置量较大的地区要采取切实可行的措施，适当控制商品房新开工项目。特别是高档商品住房以及高档写字楼、商业性用房空置较多的城市，土地管理部门要控制此类项目的建设用地供应量。规划、建设管理部门可暂停审批此类项目，避免造成新的商品房积压。对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地竞买和新项目的申报。商品房空置量较大的城市要结合旧城改造拆迁安置的实施，通过完善相关基础设施配套和实行优惠政策等措施，加快消化空置商品房。各地要认真执行《四川省人民政府批转省建委关于加强城市商品房预售管理实施意见的通知》（川府发[2000]17号），严格商品房预售市场准入条件。

　　五、加强市场监管，整顿和规范房地产市场秩序

　　（一）加强房地产开发项目管理，完善市场监管制度。各地要坚持房地产开发资质准入制度，房地产开发企业必须按照资质许可业务范围从事房地产开发经营。凡未取得房地产开发资质证书的企业，有关部门不得批准其房地产开发用地，不得办理房地产开发项目报建审批手续。加强项目审批管理，严格实行房地产开发项目资本金制度，积极推行业主工程款支付担保制度，大力推行房地产开发项目建设条件意见书和房地产开发项目手册制度，完善对房地产开发项目建设全过程的跟踪管理并建立健全住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收制度。严格规范房地产开发项目转让行为，房地产开发企业转让房地产开发项目必须达到土地出让合同约定的开发条件，依法办理土地使用权变更手续并向房地产开发主管部门备案，转让取得商品房预售许可证的开发项目，应按规定到房地产管理部门办理商品房预售登记变更手续；已批准的房地产开发项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。同时，要按照省委、省政府关于推动民间资金向民营资本转变的要求，进一步吸引民间资金投资房地产，支持民营房地产企业进一步发展，积极引导信誉好、有实力的民营企业采取收购、兼并、入股等多种资本运营方式对现有国有经济性质、集体经济性质的房地产企业进行重组和改造；要扶持一批综合实力强、社会信誉好的企业加快发展，培育我省房地产企业的品牌。

　　（二）建立健全房地产市场信息系统和预警预报制度。各地建设、房地产管理部门和统计部门要加强房地产市场统计工作，完善房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系，定期对房地产市场运行情况进行分析，提高对市场的分析判断能力，为决策提供科学依据，正确引导房地产投资和消费。房地产市场信息系统和预警预报体系建设所需费用由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。省建设厅要会同计划、统计、国土、物价等省级有关部门健全房地产市场运行形势分析联席会制度，进一步完善“川房景气指数”信息披露制度，加强对全省房地产市场运行情况的监测。

　　（三）巩固成果，深入整顿规范房地产市场秩序。各地要结合当地实际，以房地产开发和交易环节为重点，抓住关系群众切身利益、群众反映强烈的突出问题组织专项整治，加大对违法开发、合同欺诈、面积不实、虚假广告、违规中介、违法拆迁和物业管理中违法违规行为的查处力度，通过深入整顿，促进市场秩序明显好转。进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发；严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。同时，要完善政府对房地产市场的监管方式，提高监管能力，通过深化体制改革和行政审批制度改革，规范政府行为，明确审批责任，按照“谁审批，谁负责”的原则，建立行政责任追究制度，努力促进依法行政。加快房地产信用制度建设，尽快建立完善房地产企业和执（职）业人员信用档案管理信息系统，及时将房地产企业经营业绩及其违法违规劣迹通过信用管理信息系统向社会公示，强化社会监督，促进我省房地产市场主体自律机制的形成，逐步建立起我省诚实守信的房地产市场环境。

　　各市、县人民政府要切实加强领导，把深化住房制度改革，促进房地产市场持续健康发展作为当前经济工作的重要方面抓紧、抓好，从当地实际出发，发挥建设、房地产管理和相关部门的职能作用，搞好房地产市场的宏观调控工作并对本地房地产市场的持续健康发展负责。省级有关部门要各司其职，分工协作，加强对市、县房地产业发展工作的指导和监督管理，特别是对问题突出地区的指导和督查。省建设厅牵头负责指导各地具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查，并将有关情况汇总上报省政府。

　　四川省人民政府

　　二○○四年一月七日