各市州、县市区人民政府，省政府各厅委、各直属机构：

　　为提高居民的住房水平和质量，进一步促进房地产市场持续健康发展，根据国务院国发[2003]18号文件精神，结合我省实际，就有关问题通知如下：

　　一、认识重要意义，明确指导思想

　　（一）房地产业已成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是推动城市基础设施建设，加快城市化进程的重要手段；是充分发挥人力资源优势，扩大就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。

　　（二）进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需求；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我省实际的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

　　二、建立以普通商品住房为主的供应体系

　　（三）调整住房供应结构。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现城镇中等收入家庭购买或租住普通商品住房，低收入家庭购买或租住经济适用住房，最低收入家庭租住廉租住房。控制高档商品房建设。各级政府要履行住房保障职能，建立住房保障体系，房地产管理部门要切实抓好经济适用住房和廉租住房的资金筹措、建设管理、入住审批和物业管理等工作。各城市要定期公布廉租住房和经济适用房供应对象的具体收入线标准和范围。

　　（四）加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。建立经济适用住房购买申请、审批和公示制度，具体办法由市州、县市区人民政府制定。禁止党政机关组织职工集资建住房。任何单位不得以集资建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

　　（五）大力发展普通商品住房。要采取积极有效的措施，加快普通商品住房发展。要调控土地供应、控制土地价格、清理并逐步减少行政事业性收费项目等政策上给予优惠，多渠道降低建设成本，使普通商品住房的价格与大多数居民家庭的支付能力相适应。

　　（六）建立和完善廉租住房制度。各级政府都要建立廉租住房制度，切实保障最低收入家庭基本住房需求。廉租住房保障资金以财政预算资金为主，主要来源于土地出让金收入、契税收入和住房公积金增值收益。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

　　（七）制定和完善住宅产业的经济、技术政策。鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰制度。坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。

　　三、继续深化住房制度改革

　　（八）推进存量公房的出售。各市州、县市区人民政府要按照《湖南省城镇经济适用住房价格管理暂行办法》，制定本辖区存量公房按经济适用房价格出售的办法。加大行政事业单位的空置房、直管公房和国有企业及国有资产控股企业公有住房的出售力度，对能够保证居住安全的非成套住房，可根据实际情况向职工出售；对权属有争议的公有住房，由现房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响存量公房出售和权属登记的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。存量公房出售税费的收取，仍按公有住房出售的有关规定执行。

　　（九）完善住房货币补贴制度。各地要尽快落实住房分配货币化的各项政策，提高中低收入家庭购房的支付能力，使无房职工和住房未达标职工在享受国家住房政策优惠上基本保持平衡。要加大工作力度，切实推动住房货币补贴的发放工作。对直管公房和财政负担的行政事业单位的售房款，在留足维修基金的基础上，由各级政府统筹用作补贴资金。对住房货币补贴资金有来源的中央在湘单位，应督促其尽快落实资金实施补贴。对各级财政或有关单位原用于住房建设的投入，要安排用作补贴；投入资金不足的城市，要积极地调整财政支出结构，将补贴资金列入预算。由财政部分负担的事业单位及大专院校、文化团体、医疗卫生机构、科研院所等应积极筹措补贴资金，向职工发放补贴。企业的住房货币分配的方式由企业自主决策，可参照行政事业单位的货币补贴方式，也可采取提高住房公积金交缴比例、一次性补助、定额补助或理入工资等形式；效益好的企业住房货币补贴可以列入企业成本；不能发放住房货币补贴的困难企业和独立工矿区，可鼓励组织无房职工，在符合城市总体规划和土地利用规划的前提下，利用自用土地，集资合作建设经济适用住房，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。

　　（十）搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，尽快解决公房出售后房屋权属证书发放的遗留问题，鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房的产权行使和上市交易设置限制条件，取消原产权单位优先购买权。其它存量住房交易享受已购公有住房上市的优惠政策。依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。

　　四、大力发展住房信贷

　　（十一）不断扩大住房公积金覆盖面。要把住房公积金的归集工作纳入法制化、规范化的轨道。各级财政拨款的行政事业单位职工，其职工住房公积金单位补贴部分必须纳入财政预算；继续巩固国有大中型企业职工的交缴工作，积极向城镇集体企业、外商投资企业、民营企业等推行住房公积金制度；对效益较好的企业可以适当提高住房公积金的交缴率。

　　（十二）规范住房公积金管理工作。各市州住房公积金管理中心要在统一制度、统一核算、统一管理的前提下，加强住房公积金管理，完善内部各项制度，提高财务管理水平。规范受托银行的金融业务，个人帐户要详细记载职工缴存、支取、使用、转移、封存等情况，并向职工发放有效凭证。建立和完善住房公积金管理信息系统，加强对住房公积金营运的监管，坚决杜绝挤占挪用，防范风险。切实发挥住房公积金管理委员会的决策、监管作用。

　　（十三）进一步加大个人住房贷款的力度。各市州住房公积金管理中心要加大对缴存住房公积金的职工购房、集资合作建房、自建住房、翻建和大修住房放贷的力度，建立放贷目标责任制，要简化贷款手续，取消不合理收费，改进服务。

　　（十四）完善个人住房贷款的担保机制。要加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。

　　（十五）加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。

　　五、强化房地产市场的宏观调控

　　（十六）充分发挥城市规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。要实行住宅小区综合开发、配套建设，停止单位和个人在城市规划区建设用地范围内零星征地、分散建住房。各类开发区以及撤市（县）改区后的土地，都要纳入城市规划统一管理。简化规划报建程序，对建设项目行政事业收费统一按建筑面积计费，实行“一个窗口、一个标准、一次性收费、一站式服务”。坚决制止一些单位和部门强制企业、消费者接受服务以及指定服务机构、产品的行为。

　　（十七）加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。建立土地储备制度，统一土地供应渠道，利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政策统一供地渠道，严禁私下交易。规范和完善土地供应方式，将经营性土地全部采取招标、拍卖和公开挂牌等方式出让。对招标、拍卖和公开挂牌交易出让的土地，通过市场化运作完成征地、拆迁安置后再出让。在土地出让合同书上应当载明环保、城市规划等方面的要求，受让单位不再办理计划立项、环境评估、选址定点、规划用地许可等手续。

　　六、规范发展物业管理

　　（十八）积极推行物业管理。各地要认真贯彻《物业管理条例》，全面推行社会化、市场化、专业化物业管理，推动行政事业单位后勤服务改革，把物业管理从财政统包统揽中逐步分离出来，不断扩大物业管理的覆盖面。

　　（十九）鼓励物业管理企业招聘下岗失业人员。新办物业管理企业当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上，并与其签订一年以上劳动合同的，经劳动保障部门、税务部门审核，三年内免征企业应缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加和企业所得税；招用不足30%的，三年内按税务机关规定的比例减征企业所得税。现有物业管理企业当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上，并与其签订一年以上劳动合同的，经劳动保障部门、税务部门审核，三年内减征30%年度应缴企业所得税。

　　（二十）规范物业管理工作。实行前期物业管理招投投标，加强对业主大会、业主委员会的指导和监督，引入市场竞争机制，完善物业管理服务标准，认真处理业主投诉，调解物业管理纠纷，查处损害业主利益的行为，指导建设单位与物业管理企业做好建管衔接工作。

　　七、加强房地产市场监管

　　（二十一）健全市场服务体系。健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，加强对房地产评估机构的资质管理，规范发展住房装饰装修市场，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由各级财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。

　　（二十二）完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。严格规范房地产项目转让行为，已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。

　　（二十三）整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报。进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。

　　各级政府要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地产市场监管办法，建立有效协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。计划、建设、规划、国土、房地产、房改、改革发展、财政、金融等部门要依据各自职能，调整和完善相关政策，加强协调，强化服务，为房地产市场持续健康发展创造良好环境。